一、商品房預售合同的效力

1、出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”該條規(guī)定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對其他條件的具備與否，有其合理性。

商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，申請頒發(fā)預售許可證明。房地產管理部門針對預售人的申請，對其是否具備包括《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》在內的所有的預售條件進行審核，并到現(xiàn)場進行查勘。對符合預售條件的，予以核發(fā)《商品房預售許可證》。

買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預售合同，可以認為出賣人與買受人對商品房預售達成了一致意見，合同成立，但因為缺少生效要件（《商品房預售許可證》的取得），合同尚未生效。合同簽訂后，當事人起訴的，應認為合同生效要件的獲得已無可能，一般應認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預售許可證》的條件，只是不肯予以辦理，而預購人請求認可合同效力的，可認定合同有效（類推適用《合同法》第四十五條第二款前段）。出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，則可認為合同具備了生效要件，可以認定有效。

出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，按照規(guī)定，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

2、當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！痹摋l規(guī)定對《城市房地產管理法》第四十四條第二款，關于“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定對合同效力的影響作了評價。

從《城市房地產管理法》第四十四條第二款的文義解釋，該款只是表明商品房預售合同應當?shù)怯泜浒福⑽磳⒋舜_定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執(zhí)行人為預售人，預購人（買受人）很難對此加以控制。因此，應當將商品房預售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施，其實施與否，并不對合同本身的效力產生影響。

二、開發(fā)商收定金后拒簽合同怎么辦

作為商品房的出賣人通過認購、定購、預訂等方式向原告收取定金，事實清楚，證據(jù)充分，但雙方未能訂立商品房買賣合同，且原告與被告商品房的認購、訂購、預訂等口頭協(xié)議，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，故雙方口頭協(xié)議無法認定為商品房買賣合同，原告訴求被告繼續(xù)履行，證據(jù)不足，法院不予采信。

被告收受定金后，應當根據(jù)自己的開發(fā)房屋情況，主動按約定與原告訂立書面商品房買賣合同并依約定內容進行履行。由此可看出，導致商品房買賣合同未能訂立系被告方原因，被告方應當依法將其收受原告作為訂立商品房買賣合同擔保的定金雙倍進行返還。故依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第五條、最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第一百一十五條之規(guī)定，開發(fā)商應雙倍返還定金。