一、商品房預(yù)售合同的效力
1、出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！痹摋l規(guī)定將商品房預(yù)售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對(duì)其他條件的具備與否，有其合理性。
商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度。該制度要求開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，申請(qǐng)頒發(fā)預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)管理部門針對(duì)預(yù)售人的申請(qǐng)，對(duì)其是否具備包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》在內(nèi)的所有的預(yù)售條件進(jìn)行審核，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。對(duì)符合預(yù)售條件的，予以核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
買受人明知出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預(yù)售合同，可以認(rèn)為出賣人與買受人對(duì)商品房預(yù)售達(dá)成了一致意見，合同成立，但因?yàn)槿鄙偕бā渡唐贩款A(yù)售許可證》的取得），合同尚未生效。合同簽訂后，當(dāng)事人起訴的，應(yīng)認(rèn)為合同生效要件的獲得已無可能，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預(yù)售許可證》的條件，只是不肯予以辦理，而預(yù)購人請(qǐng)求認(rèn)可合同效力的，可認(rèn)定合同有效（類推適用《合同法》第四十五條第二款前段）。出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，則可認(rèn)為合同具備了生效要件，可以認(rèn)定有效。
出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，按照規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
2、當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！痹摋l規(guī)定對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款，關(guān)于“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定對(duì)合同效力的影響作了評(píng)價(jià)。
從《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的文義解釋，該款只是表明商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒福⑽磳⒋舜_定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執(zhí)行人為預(yù)售人，預(yù)購人（買受人）很難對(duì)此加以控制。因此，應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施，其實(shí)施與否，并不對(duì)合同本身的效力產(chǎn)生影響。
二、開發(fā)商收定金后拒簽合同怎么辦
作為商品房的出賣人通過認(rèn)購、定購、預(yù)訂等方式向原告收取定金，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，但雙方未能訂立商品房買賣合同，且原告與被告商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等口頭協(xié)議，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故雙方口頭協(xié)議無法認(rèn)定為商品房買賣合同，原告訴求被告繼續(xù)履行，證據(jù)不足，法院不予采信。
被告收受定金后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的開發(fā)房屋情況，主動(dòng)按約定與原告訂立書面商品房買賣合同并依約定內(nèi)容進(jìn)行履行。由此可看出，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立系被告方原因，被告方應(yīng)當(dāng)依法將其收受原告作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金雙倍進(jìn)行返還。故依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第五條、最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第一百一十五條之規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。
