一、商品房認購書的法律效力

認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。

認購書屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)，其特點：一是當(dāng)事人要對違反誠信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；二是當(dāng)事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。

二、房子有面積誤差定金能退換嗎

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，有關(guān)于面積誤差的處理辦法并無強制性規(guī)定。

購房者與開發(fā)商只能通過協(xié)商的方式來予以解決。

關(guān)于定金的問題，要看購房者交付定金時是否簽訂了定金合同，如有，則看對退費的約定是什么；如沒有簽訂定金合同，則購房者的退費理由是合理要求的，可以全額退回定金。