一、商品房認購書中的定金

當前，商品房認購書中往往約定了定金條款，一般做法是購房者未能在認購書約定的期限內(nèi)繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金；如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。

根據(jù)《最高院商品房買賣合同司法解釋》（以下簡稱《解釋》）第四條規(guī)定，我們認為，商品房認購書中的定金同時有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當事人能夠就某事項訂立合同而設(shè)立的，不具有擔保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認購書這一預(yù)約合同本身的定金。認購書定金保證雙方當事人能夠盡最大的誠信談判，努力達成商品房買賣合同。我們認為，只有兼顧定金的這兩個屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義。

《解釋》第四條規(guī)定：“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！比绻麅H認為認購書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發(fā)商在訂立本合同時，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開發(fā)商違心簽訂合同？因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認購書的定金。

在認購書一方當事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認購書中的誠信談判義務(wù)，例如，開發(fā)商在談判中隨意提高商品房價格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發(fā)商不僅無權(quán)沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時，由于開發(fā)商拋出不合理條件的行為顯然構(gòu)成不履行認購書中誠信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金?！督忉尅返谒臈l中“不可歸責于當事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當事人雙方全面、忠實履行了預(yù)約合同中誠信談判的義務(wù)，但仍未達成本約協(xié)議的情形。

二、房屋買賣糾紛的損害賠償

在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認為守約方的請求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應(yīng)當承擔賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為?！?/p>

認購書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認購書義務(wù)主要是違反誠信談判義務(wù)，對雙方當事人來說，造成的損失只能是機會的損失，應(yīng)當承擔合同法第四十二條項下所規(guī)定的締約責任。

締約責任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴利益的損失。信賴利益通常是法律行為無效或可得撤銷，相對人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴利益賠償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補恢復(fù)到認購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。