一、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)需注意什么
在我國(guó)的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。
從法律上說(shuō)，認(rèn)購(gòu)不是買(mǎi)房的法定前驟，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》表明買(mǎi)房人只能保證其購(gòu)買(mǎi)意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同購(gòu)買(mǎi)商品房。
如果雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)房屋的面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都做了明確的約定，那么我們可以認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)書(shū)》就是一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方簽訂的正式合同只是把認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容具體化；如果《認(rèn)購(gòu)書(shū)》未明確主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)不具備合同的性質(zhì)，我們可以把它看作是雙方的意向書(shū)。
買(mǎi)房人在簽訂購(gòu)房《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
1、審查開(kāi)發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)中是否有不利于自己的條款。
在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)問(wèn)清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購(gòu)房意圖不符的條款；如無(wú)異議，應(yīng)要求提供或復(fù)印作為預(yù)訂協(xié)議附件，以免將來(lái)正式簽約時(shí)就預(yù)售合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)，也有助于防止開(kāi)發(fā)商以預(yù)售合同內(nèi)容不能達(dá)成一致為由將已升值房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣(mài)”的情況。
2、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)定金的處理規(guī)定。
開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人經(jīng)常會(huì)為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒(méi)談成，開(kāi)發(fā)商不退定金；要么，買(mǎi)方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產(chǎn)生，購(gòu)房者最好與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定：“雙方在簽訂合同的過(guò)程中，如果就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，最終導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂的，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)返還定金”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一一五條對(duì)此也做了規(guī)定。
二、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意什么
簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1、對(duì)于出賣(mài)人的主體資格進(jìn)行審查。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件及登記要求。要求出賣(mài)人出具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、開(kāi)發(fā)單位與銷售單位及所有權(quán)人是否一致、中介代理機(jī)構(gòu)是否具有正式的委托文件；
2、對(duì)于合同的主要內(nèi)容。
如購(gòu)置房屋的面積要明確是多少，實(shí)際使用面積是多少、交付期限及房屋的質(zhì)量是否符合法律規(guī)定或合同的約定，防止因質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生糾紛；
3、關(guān)于雙方違約責(zé)任的約定要公平合理。
在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而總避開(kāi)其本身違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)違約責(zé)任之約定顯失公平，對(duì)購(gòu)房者很不利。因此，在與銷售商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)要求在合同中明確銷售商的違約責(zé)任，應(yīng)努力爭(zhēng)取雙方在違約責(zé)任上的公平。
