一、商品房分?jǐn)偯娣e包括哪些？

商品房的分?jǐn)偯娣e是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：

1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。

2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

另外，應(yīng)知道下面這些是不屬于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，具體包括：

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

二、商品房分?jǐn)偯娣e怎么計(jì)算？

（一）公攤面積應(yīng)合理分配。

如果按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的話，公用分?jǐn)偯娣e的價(jià)值在套內(nèi)建筑面積單位中反應(yīng)，不在考慮什么分?jǐn)偯娣e了。但是，并非所有的分?jǐn)偯娣e都計(jì)入共用建筑面積。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。另外，還有一些面積不應(yīng)該計(jì)入公攤面積部分：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等,作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋;

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

4、屬于經(jīng)營(yíng)性用房同時(shí)又具有獨(dú)立使用空間的小區(qū)會(huì)所等等。

（二）公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。

公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)偅粺o(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂９媒ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?/p>

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積。

（三）開(kāi)發(fā)商應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中載明公攤面積。

開(kāi)發(fā)商在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告，包括樓盤面積和公攤面積的計(jì)算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購(gòu)房人購(gòu)房合同附件中明示的公有共用部位一致。開(kāi)發(fā)商在銷 （預(yù)）售商品房時(shí)，需要在銷（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

開(kāi)發(fā)商如將不屬于公攤面積的部分納入公攤面積收取房款屬于欺詐行為，應(yīng)退還計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款并支付違約金。另外，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將公攤面積再次出租或出售，需要征得業(yè)主委員會(huì)的同意并將所得利益應(yīng)該交由業(yè)主委員會(huì)共同管理使用。