一、常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題

（一）樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過(guò)了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜；整體強(qiáng)度不夠，樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng)；因結(jié)構(gòu)不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。

（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。

（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見(jiàn)于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí)，滲漏嚴(yán)重會(huì)影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。

（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒(méi)有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會(huì)造成墻皮大面積脫落。

（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達(dá)不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不合要求。

（六）門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開(kāi)始，有的在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問(wèn)題，嚴(yán)重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無(wú)法關(guān)閉、開(kāi)啟。產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質(zhì)量問(wèn)題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。

（七）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費(fèi)資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計(jì)不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過(guò)關(guān)。

（八）水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開(kāi)關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類不完善，設(shè)計(jì)位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患。

（九）公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯間位置不方便、樓梯寬度過(guò)小、電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定、公用照明設(shè)施不完善、消防安全設(shè)施缺乏等等。

二、能因質(zhì)量問(wèn)題不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎

不能因質(zhì)量問(wèn)題不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋一般都讓自己投資成立的物業(yè)公司來(lái)管理，很多糾紛原本是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，但由于房屋開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)不分，最后變成了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛。比如，由于房屋實(shí)際面積與合同約定不一致，或者由于開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)對(duì)業(yè)主的一些不實(shí)承諾不能兌現(xiàn)，或者由于房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，這些開(kāi)發(fā)商的責(zé)任造成的物業(yè)糾紛隨著業(yè)主入住，演變成了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛，因?yàn)樵跇I(yè)主的眼中，物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是一家人。但是，業(yè)主將氣撒在物業(yè)公司的頭上卻是找錯(cuò)了對(duì)象。因?yàn)槲飿I(yè)公司雖然由開(kāi)發(fā)商投資設(shè)立，在法律上卻是另一個(gè)主體，具有獨(dú)立的民事主體資格，是與開(kāi)發(fā)商不同的另一個(gè)法人。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按合同交付質(zhì)量合格的房屋。如果房屋質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，賠償業(yè)主所受到的損失。而業(yè)主與物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主按合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這是兩個(gè)不同的合同。所以，你應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商要求賠償損失。開(kāi)發(fā)商不賠償?shù)脑挘€可以向人民法院起訴，但不能以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則要承擔(dān)違反物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任，“有理”也變得“沒(méi)理”了。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，在特殊情況下，才能采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這樣就能讓房屋開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)徹底分家了。