一、什么是房屋質(zhì)量問題

房屋質(zhì)量問題，也稱房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。由此定義可知，并不是所有可見的房屋瑕疵都是質(zhì)量缺陷，比如細微裂縫，非常微小的傾斜。如果這些瑕疵在工程建設標準容許的范圍內(nèi)，則不構(gòu)成質(zhì)量問題，購房者只能容忍。

購房者和開發(fā)商對房屋是否有質(zhì)量缺陷存在爭議的，可以共同委托鑒定單位或在訴訟階段由法院委托鑒定單位進行檢測鑒定。有時購房者在訴訟前單方委托鑒定，此種鑒定結(jié)果在對方有異議的情況下法院有時不予接受。所以如果糾紛必須訴訟解決，還是由法院委托鑒定更穩(wěn)妥。

二、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的法律后果

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定，“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

因此，只要房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的問題，購房者即可解除合同，并要求賠償損失。

這條規(guī)定看似簡單明白，操作起來卻是異常的復雜和迷惑。

首要的問題是，什么是主體結(jié)構(gòu)？

根據(jù)相關文獻，主體結(jié)構(gòu)，是指“基于地基基礎之上，接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機聯(lián)系的系統(tǒng)體系，它和地基基礎一起共同構(gòu)成的建設工程完整的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，是建設工程安全使用的基礎，是建設工程結(jié)構(gòu)安全、穩(wěn)定、可靠的載體和重要組成部分”。②這個專業(yè)定義并不能讓我們對主體結(jié)構(gòu)的了解更進步一點。關于主體結(jié)構(gòu)的其它定義還有，“主體結(jié)構(gòu)指房屋實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點和基礎等”。

《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定?！?/p>

由此我們可以間接地看出，“主體結(jié)構(gòu)”是與基礎設施、地基工程、防水工程、供冷供熱系統(tǒng)、管道管線、裝修工程等相對應的一個概念。一座房子，去掉上述地基、防水工程、供冷供熱、管線、裝修等等，剩下的就是主體結(jié)構(gòu)。