一、如何測(cè)量商品房銷售面積？

在目前市民買房所能接觸到的面積概念中，主要有銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積等。

房屋銷售面積是按建筑面積計(jì)算價(jià)格的（即房屋銷售面積＝房屋建筑面積），商品房的銷售面積怎么測(cè)算呢？商品房是按“套”或“單元”出售的，商品房的銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

1、商品房套內(nèi)建筑面積。

商品房套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套（單元）內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積。即套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積。

套（單元）內(nèi)使用面積是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）等。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。室內(nèi)的非共用墻墻體水平投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

陽臺(tái)建筑面積每戶陽臺(tái)（無論凹凸陽臺(tái)）封閉的，按100％的建筑面積計(jì)算；不封閉的按建筑面積的一半計(jì)算。

2、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

二、如何測(cè)量商品房分?jǐn)偯娣e？

一般地，公用建筑面積按以下方法計(jì)算：

整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

公用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法為：

各套（單元）的套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)除了這些面積概念之外，目前廣告中還經(jīng)常出現(xiàn)“實(shí)用面積”、“地毯面積”和“居住面積”等名詞。其實(shí)，“實(shí)用面積”通常和“套內(nèi)建筑面積”的含義是一致的?！暗靥好娣e”通常和“套內(nèi)使用面積”是一致的?！熬幼∶娣e”是除了廚房、衛(wèi)生間等具有室內(nèi)輔助功能的面積之外的實(shí)際居住面積。這些面積都是目前市場(chǎng)上俗成的。需要提醒購房人注意的是，無論是商品房銷售面積還是商品房的使用面積，只有通過產(chǎn)權(quán)登記來得到國(guó)家的認(rèn)可與法律的保護(hù)。商品房銷售面積或建筑面積經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記后成為商品房產(chǎn)權(quán)面積。

另外，目前商品房面積缺斤少兩的事件比較多，產(chǎn)生的原因也是多方面的，其大部分原因主要是預(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積的的誤差過大。比如：商品房在預(yù)售時(shí)，房屋尚未建成，開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計(jì)算房屋面積，并自行決定公用面積的分?jǐn)偅婚_發(fā)商預(yù)售房屋后，有些部位進(jìn)行了變更，造成竣工房屋面積與預(yù)售房屋面積不一致；同時(shí)，面積的測(cè)量需要以一個(gè)項(xiàng)目或一幢樓為單位進(jìn)行，并需計(jì)算該幢房屋公用面積分?jǐn)傁禂?shù)，特別是綜合樓，其各部位的使用功能不同有著不同的分?jǐn)傁禂?shù)，該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理，也影響面積的大小。

對(duì)于這種現(xiàn)象，一定要加強(qiáng)房屋預(yù)售面積的管理，推行預(yù)售面積的核準(zhǔn)制度，即開發(fā)商在預(yù)售商品房之前必須先到房地局商品房管理部門取得公用面積分?jǐn)傓k法審核確認(rèn)并到房地局測(cè)繪部門進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)算后再辦理預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，這樣可以減少預(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積的誤差，所謂的缺斤少兩自然會(huì)減少，糾紛自然也會(huì)減少。