一、購(gòu)房時(shí)訂金和定金的區(qū)別

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。

“訂金”雖不是法律上的“定金”，但在簽合同時(shí)，卻經(jīng)常使用。一字之差，意思大相徑庭。合同中，如果寫(xiě)的是“訂金”，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。

有些個(gè)人和企業(yè)利用人們法律知識(shí)的欠缺，在訂立合同時(shí)，故意設(shè)下陷阱，將定金寫(xiě)成“訂金”，以逃避法律制裁。為避免損失，與他人簽合同時(shí)，一定要留點(diǎn)神，看準(zhǔn)了。

二、購(gòu)房合同協(xié)商不成定金能退嗎

目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收取定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，一些開(kāi)發(fā)商便不退還定金。定金的約定，使得雙方的權(quán)利義務(wù)處于極不平等的狀態(tài)，買(mǎi)受人承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)受人真心希望購(gòu)買(mǎi)房屋，則先期交納的定金使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，只能違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，有失合同公平、公正的原則。一些購(gòu)房人認(rèn)為，一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買(mǎi)成，定金就一定不能返還了，這其實(shí)是一種誤解。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。由此可見(jiàn)，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買(mǎi)受人因自己的原因放棄購(gòu)買(mǎi)此房屋，無(wú)權(quán)要求返還定金；出賣(mài)人不賣(mài)此房屋，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。本案中王先生的情況就屬于這種情形，按照法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退還定金。

在此提醒購(gòu)房者，最好的辦法是不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中，交定金并不是必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同?；蛘呤菍ⅰ岸ń稹睂?xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定，所交款項(xiàng)不能認(rèn)定是定金性質(zhì)，可以退回。再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，可以以北京市建設(shè)委員會(huì)及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》格式合同內(nèi)容為參考。