一、土地出讓金的定義

土地使用權(quán)出讓金是：土地批租時一次性收取的費用，是土地有效年限的使用價格，也稱“地價”。

它包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補償；后者為土地資源使用的費用，即“地租”。

土地出讓金可以分為兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。

二、土地使用權(quán)出讓金如何計算

按照《中華人民共和國土地管理法》和國務(wù)院頒布的實施條例、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉(zhuǎn)讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務(wù)業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

補繳土地使用權(quán)出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當于外商投資企業(yè)5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費X容積率系數(shù)。

其中，容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)（包括1.8）的，按100%計算；超過l．8的部分，按50%計算。

土地使用權(quán)出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費（二級土地住宅為每年 100元、平方米）X 容積率系數(shù)，該房屋的容積率=建筑面積、占地面積=120.20=6

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金。