簽訂購(gòu)房合同后 共有人反悔

李先生在4月中旬看中了一套大戶型。此房的業(yè)主是夫妻雙方兩人。從看房到簽約，大半個(gè)月的時(shí)間里，和他見面的始終是女方黃小姐，而男方龔先生僅在最初看房時(shí)在房?jī)?nèi)見過一面，之后就再也沒見到了。黃小姐聲稱是因?yàn)槔瞎霾詈苊?，賣房時(shí)由她一人簽字即可，事后老公出差回來再來補(bǔ)簽。李先生一時(shí)心軟，覺得上次見到她和老公相處在一起很恩愛的樣子，而且龔先生也表現(xiàn)出十分想賣房的意愿，所以就答應(yīng)了黃小姐獨(dú)自簽約賣房。

當(dāng)時(shí)，李先生交了定金8萬元并簽好買賣合同，沒過三天，他卻接到龔先生電話，稱自己沒有同意以商定的350萬元賣掉房子，并強(qiáng)調(diào)這個(gè)房子是夫妻共同名下的，他沒有簽字，合同無效?？衫钕壬J(rèn)為：“5月份新房銷售又熱鬧起來，業(yè)主夫妻倆或許是覺得自己賣便宜了，所以才蓄意不想繼續(xù)買賣的?！?/p>

房?jī)r(jià)上漲時(shí) 共有人反悔更常見

據(jù)了解，夫妻共有房產(chǎn)出售，一方簽約，過后另一方跳出來說不同意，由此引發(fā)的糾紛，在房?jī)r(jià)上漲期發(fā)生的頻率特別高。在房?jī)r(jià)飆升過程中，這是很常見的業(yè)主毀約手法?！敝胺蓪?duì)于合同責(zé)任界定的解釋不完善，給蓄意毀約提供了操作空間。

一位資深中介人員表示：“很多這樣的糾紛是由很有買賣經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主制造。有時(shí)候，買家和中介方急于求成，會(huì)答應(yīng)一方簽約就交定金，結(jié)果，業(yè)主反價(jià)不愿意賣了，就以共有房產(chǎn)另一方不知情為由?！彼从骋郧笆袌?chǎng)好的時(shí)候遇到很多例，最近市場(chǎng)成交漸旺，這種事情又出現(xiàn)了。

法律明確規(guī)定 聯(lián)名房產(chǎn)

在新出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，第三條明確規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。

據(jù)此，上述賣方楊先生的案例該維持一審原判，不僅要返還定金還要賠償違約金，買方李先生，也是可以追究賣方黃小姐的違約責(zé)任。

只要在7月1日之前，李先生此案沒有終審，那么都能依據(jù)此解釋，拿回定金并要求違約賠償。這樣一來，那些想通過這種手段蓄意違約的賣家就得顧慮了，得先算清楚違約成本了?！彼€補(bǔ)充，代簽買賣合同出售房屋而后業(yè)主不追認(rèn)的，行為人要承擔(dān)違約責(zé)任。也就是說，代他人簽約也存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

○中介說法

“新解釋讓我們不再白忙乎”

對(duì)此新解釋，中介拍手叫好。港置地產(chǎn)福田華僑城副總經(jīng)理林劍鳴稱：“香港有房地產(chǎn)看管局，明確約定雙方財(cái)產(chǎn)要有雙方簽字，合同才生效。如果因?yàn)榇朔N原因出現(xiàn)買賣糾紛，作為專業(yè)的代理方是很沒面子的事情，拿不到任何傭金。而內(nèi)地沒有這方面的嚴(yán)格監(jiān)管，有了明確的法律依據(jù)后，對(duì)于解決這類糾紛有著關(guān)鍵作用。”

“經(jīng)常賣的是夫妻聯(lián)名的房產(chǎn)，但往往只有一個(gè)人出來簽約，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，我們法律部在合同上特意加了一條，明確告知未簽字的另一個(gè)賣家要在多少日內(nèi)補(bǔ)簽字，合同才會(huì)生效，否則簽字一方要負(fù)連帶責(zé)任。”美聯(lián)物業(yè)福田北B區(qū)副總監(jiān)孫佳彥介紹。

但是，并不是所有中介都像美聯(lián)這樣有補(bǔ)充條款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因急于做單，房產(chǎn)聯(lián)名人未到齊就簽約的比比皆是，此后未到場(chǎng)賣方以此為由反價(jià)或毀約，往往是竹籃子打水一場(chǎng)空，傭金一毛錢都收不回來。如今有了明確的法律界定，簽約一方要承擔(dān)“無權(quán)處分”的法律違約責(zé)任，中介們不會(huì)再如此白忙乎。

○律師提點(diǎn)

1.購(gòu)房者遇到共有人出售房屋（如夫妻共有產(chǎn)權(quán)），而其他共有人不在場(chǎng)的情況下，建議要求由簽約的共有人作為唯一賣方，以自己名義出售房屋。

2.除非能夠保證業(yè)主履行合同，代人賣房不能以自己名義與買方簽訂買賣合同;對(duì)于購(gòu)房者來說則相反，為了保證合同確定有效及業(yè)主能夠履行，應(yīng)要求行為人以自己名義作為賣方簽約。