簽訂購(gòu)房合同后 共有人反悔

李先生在4月中旬看中了一套大戶(hù)型。此房的業(yè)主是夫妻雙方兩人。從看房到簽約，大半個(gè)月的時(shí)間里，和他見(jiàn)面的始終是女方黃小姐，而男方龔先生僅在最初看房時(shí)在房?jī)?nèi)見(jiàn)過(guò)一面，之后就再也沒(méi)見(jiàn)到了。黃小姐聲稱(chēng)是因?yàn)槔瞎霾詈苊?，賣(mài)房時(shí)由她一人簽字即可，事后老公出差回來(lái)再來(lái)補(bǔ)簽。李先生一時(shí)心軟，覺(jué)得上次見(jiàn)到她和老公相處在一起很恩愛(ài)的樣子，而且龔先生也表現(xiàn)出十分想賣(mài)房的意愿，所以就答應(yīng)了黃小姐獨(dú)自簽約賣(mài)房。

當(dāng)時(shí)，李先生交了定金8萬(wàn)元并簽好買(mǎi)賣(mài)合同，沒(méi)過(guò)三天，他卻接到龔先生電話(huà)，稱(chēng)自己沒(méi)有同意以商定的350萬(wàn)元賣(mài)掉房子，并強(qiáng)調(diào)這個(gè)房子是夫妻共同名下的，他沒(méi)有簽字，合同無(wú)效?？衫钕壬J(rèn)為：“5月份新房銷(xiāo)售又熱鬧起來(lái)，業(yè)主夫妻倆或許是覺(jué)得自己賣(mài)便宜了，所以才蓄意不想繼續(xù)買(mǎi)賣(mài)的?！?/p>

房?jī)r(jià)上漲時(shí) 共有人反悔更常見(jiàn)

據(jù)了解，夫妻共有房產(chǎn)出售，一方簽約，過(guò)后另一方跳出來(lái)說(shuō)不同意，由此引發(fā)的糾紛，在房?jī)r(jià)上漲期發(fā)生的頻率特別高。在房?jī)r(jià)飆升過(guò)程中，這是很常見(jiàn)的業(yè)主毀約手法?！敝胺蓪?duì)于合同責(zé)任界定的解釋不完善，給蓄意毀約提供了操作空間。

一位資深中介人員表示：“很多這樣的糾紛是由很有買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主制造。有時(shí)候，買(mǎi)家和中介方急于求成，會(huì)答應(yīng)一方簽約就交定金，結(jié)果，業(yè)主反價(jià)不愿意賣(mài)了，就以共有房產(chǎn)另一方不知情為由?！彼从骋郧笆袌?chǎng)好的時(shí)候遇到很多例，最近市場(chǎng)成交漸旺，這種事情又出現(xiàn)了。

法律明確規(guī)定 聯(lián)名房產(chǎn)

在新出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中，第三條明確規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。

據(jù)此，上述賣(mài)方楊先生的案例該維持一審原判，不僅要返還定金還要賠償違約金，買(mǎi)方李先生，也是可以追究賣(mài)方黃小姐的違約責(zé)任。

只要在7月1日之前，李先生此案沒(méi)有終審，那么都能依據(jù)此解釋?zhuān)没囟ń鸩⒁筮`約賠償。這樣一來(lái)，那些想通過(guò)這種手段蓄意違約的賣(mài)家就得顧慮了，得先算清楚違約成本了。”他還補(bǔ)充，代簽買(mǎi)賣(mài)合同出售房屋而后業(yè)主不追認(rèn)的，行為人要承擔(dān)違約責(zé)任。也就是說(shuō)，代他人簽約也存在承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

○中介說(shuō)法

“新解釋讓我們不再白忙乎”

對(duì)此新解釋?zhuān)薪榕氖纸泻?。港置地產(chǎn)福田華僑城副總經(jīng)理林劍鳴稱(chēng)：“香港有房地產(chǎn)看管局，明確約定雙方財(cái)產(chǎn)要有雙方簽字，合同才生效。如果因?yàn)榇朔N原因出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)糾紛，作為專(zhuān)業(yè)的代理方是很沒(méi)面子的事情，拿不到任何傭金。而內(nèi)地沒(méi)有這方面的嚴(yán)格監(jiān)管，有了明確的法律依據(jù)后，對(duì)于解決這類(lèi)糾紛有著關(guān)鍵作用。”

“經(jīng)常賣(mài)的是夫妻聯(lián)名的房產(chǎn)，但往往只有一個(gè)人出來(lái)簽約，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，我們法律部在合同上特意加了一條，明確告知未簽字的另一個(gè)賣(mài)家要在多少日內(nèi)補(bǔ)簽字，合同才會(huì)生效，否則簽字一方要負(fù)連帶責(zé)任?！泵缆?lián)物業(yè)福田北B區(qū)副總監(jiān)孫佳彥介紹。

但是，并不是所有中介都像美聯(lián)這樣有補(bǔ)充條款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，因急于做單，房產(chǎn)聯(lián)名人未到齊就簽約的比比皆是，此后未到場(chǎng)賣(mài)方以此為由反價(jià)或毀約，往往是竹籃子打水一場(chǎng)空，傭金一毛錢(qián)都收不回來(lái)。如今有了明確的法律界定，簽約一方要承擔(dān)“無(wú)權(quán)處分”的法律違約責(zé)任，中介們不會(huì)再如此白忙乎。

○律師提點(diǎn)

1.購(gòu)房者遇到共有人出售房屋（如夫妻共有產(chǎn)權(quán)），而其他共有人不在場(chǎng)的情況下，建議要求由簽約的共有人作為唯一賣(mài)方，以自己名義出售房屋。

2.除非能夠保證業(yè)主履行合同，代人賣(mài)房不能以自己名義與買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同;對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)則相反，為了保證合同確定有效及業(yè)主能夠履行，應(yīng)要求行為人以自己名義作為賣(mài)方簽約。