商品房買賣合同要注意哪些問題？

一、注意合同中關(guān)于付款期限的約定

在商品房買賣合同中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的條款：“買方未按本合同第六條約定的期限付款，賣方有權(quán)要求買方以未付款日萬分之三支付違約金，并有權(quán)解除合同。”或者是“采取按揭方式付款的，如因買方不能按本房地產(chǎn)（擔(dān)保）貸款合同約定按期還本付息導(dǎo)致按揭銀行要求賣方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，賣方在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向買方按逾期應(yīng)付款的 150 %追償?！?/p>

其實，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，遲延付款不構(gòu)成根本違約，只有經(jīng)催告并在合理期限內(nèi)仍不履行的才構(gòu)成根本違約，對方方可解除合同，本條規(guī)定只要購房者遲延付款（理論上說即便遲延一天）賣方也有權(quán)解除合同的規(guī)定不符合法律規(guī)定；

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，擔(dān)保人只能就損失部分向被擔(dān)保人予以追償，而不能從中漁利，如果合同中約定賣方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向買方按逾期應(yīng)付款的 150%追償沒有法律依據(jù)。

二、注意合同中關(guān)于逾期交付的約定

開發(fā)商給出的合同總是擴(kuò)大自己的權(quán)利而縮小自己的義務(wù)，例如，合同中約定“除不可抗力、政策變更或買方原因外，賣方未按本合同約定將本房地產(chǎn)交付買方，應(yīng)自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，按日向買方支付總房款萬分之三，累計不超過一萬元的違約金?！?/p>

這個約定與買方逾期付款的法律責(zé)任嚴(yán)重不對等。賣方逾期交房的沒有約定買方有權(quán)解除合同，而買方逾期付款不論時間長短，賣方均有權(quán)解除合同；賣方違約金有一萬元上限，而買方遲延付款違約金沒有上限；無論時間長短，逾期交房按總房款日萬分之三、累計不超過一萬元的賠償顯然是在為自己可能的遲延交房行為免責(zé)，不符合據(jù)實賠償原則。

三、注意合同中關(guān)于不可抗力的約定

不可抗力是開發(fā)商常常用來抗辯的事由，因此在商品房買賣合同中開發(fā)商經(jīng)常對不可抗力做出擴(kuò)大的約定，例如約定“不可抗力包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、暴亂、暴雨、臺風(fēng)、法律法規(guī)及政策變化、政府主管機(jī)關(guān)、測量機(jī)構(gòu)原因?qū)е卵诱`、誤差以及由于水、電、燃?xì)獾裙檬聵I(yè)部門原因?qū)е滤?、電、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施的安裝不能按計劃完成等非賣方能夠預(yù)見、控制并可避免的事件?！?/p>

這些內(nèi)容看上去很有道理，但其實不可抗力條件是法律上明確規(guī)定的，即必須具備不能預(yù)見、不能避免、不能克服的特點(diǎn)，該條約定人為擴(kuò)大了不可抗力的適用范圍，將已經(jīng)預(yù)見到的各種風(fēng)險設(shè)定為不可抗力，目的是為將來賣方違約提供免責(zé)借口。

四、注意合同中關(guān)于面積差異處理的約定

關(guān)于面積差的處理，我國法律上也有明確的規(guī)定。但是開發(fā)商常常在合同中設(shè)置這樣的條款，“買賣雙方約定，賣方交付的本房地產(chǎn)實際建筑面積與本合同第三條約定的建筑面積存在差異的，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)；買賣雙方無須承擔(dān)任何違約責(zé)任。”

該約定名為平等實為不平等，原因是房屋由賣方建設(shè)開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計的嚴(yán)格落實依靠賣方，買方無法介入，房屋面積誤差是賣方制造的，賣方出售的房屋面積必然不會多只能少，有了該條，即便開發(fā)商交付的房屋縮水多少都要買方承擔(dān)。

以上就是關(guān)于“商品房買賣合同要注意哪些問題”的相關(guān)內(nèi)容，如果購房者遇到霸王條款不知道怎么處理的時候，可以聯(lián)系律師幫助解決，有條件的最好能夠邀請律師陪同簽訂購房合同，這樣可以更好地維護(hù)您的合法權(quán)益。