一、房地產(chǎn)抵押登記的效力

抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。當事人之間存在抵押合同，僅能產(chǎn)生債權(quán)人對抵押人的登記請求權(quán)，而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)，抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效應(yīng)嚴格區(qū)分。抵押合同生效是指在當事人之間產(chǎn)生約束力，抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對世效力的產(chǎn)生；抵押合同的生效并不當然意味著抵押權(quán)的成立，登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件，而不應(yīng)為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應(yīng)自簽訂之日起生效。

我國《擔保法》第41條規(guī)定，對于以法律規(guī)定必須進行登記的財產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢必將抵押登記請求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護債權(quán)人的利益，使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實現(xiàn)。因此，未來立法應(yīng)將抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效分割開來，并對登記請求權(quán)明確規(guī)定。

法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當承擔賠償責任。

總之，房地產(chǎn)抵押登記雖然并不影響抵押合同的成立與生效，但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。具體說來，抵押登記具有如下法律效力：

1、決定抵押權(quán)是否成立。已經(jīng)登記，抵押權(quán)成立；尚未登記，則抵押權(quán)不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登記完成前這段時間內(nèi)，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給了第三人，抵押合同的權(quán)利人不得對第三人主張抵押權(quán)的追及效力。因為在抵押登記完成前，權(quán)利人尚未取得抵押權(quán)。

2、確定抵押權(quán)的效力范圍。通過抵押登記，可以確定抵押物的具體范圍和抵押擔保的債權(quán)范圍。

3、確定抵押權(quán)的順位。如果同一抵押物上成立了多項抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，則按照抵押登記的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞?。一般而言，登記在先的?quán)利人可以優(yōu)先受償。

二、未辦抵押登記時抵押合同有效嗎

對于抵押合同生效時間和抵押權(quán)成立時間，我國現(xiàn)行法律有如下規(guī)定：1995年頒布實施的《中華人民共和國擔保法》第四十一條規(guī)定“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?007年頒布實施的《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”，第一百八十七條規(guī)定“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！?/p>

顯然，兩部法律對抵押權(quán)成立時間規(guī)定一致，即自登記時設(shè)立；而根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，抵押合同成立生效的時間應(yīng)遵從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，即自合同成立時生效，抵押權(quán)是否成立不影響抵押合同的效率，因此只要符合一般合同生效要件，即使未辦理抵押登記，抵押合同亦應(yīng)有效。