一、房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)有哪些

目前個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有3種：

1、借款人方面的風(fēng)險(xiǎn)：

個(gè)人借銀行（包括住房資金管理機(jī)構(gòu)）的錢用于住房消費(fèi)，如果不按期還錢便產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢；后者是借款人因失業(yè)、傷殘、死亡、離異等原因?qū)е陆杩钊瞬荒苋缙谶€錢。

2、開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)：

開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，或挪用資金，造成項(xiàng)目不能完工，形成“爛尾”，借款人購(gòu)買并用來(lái)抵押的房產(chǎn)成了“空中樓閣”；借款人購(gòu)買的房產(chǎn)存在較大質(zhì)量問(wèn)題。這些情況將導(dǎo)致個(gè)人貸款的相關(guān)合同難以履行，使借款人和貸款行的權(quán)益受到侵害。

3、銀行方面也存在風(fēng)險(xiǎn)：

對(duì)借款人情況審查不嚴(yán)；對(duì)開發(fā)商銷售情況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯(lián)系，抵押登記不落實(shí)；檔案管理不嚴(yán)，丟失重要合同單據(jù)，由此造成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方式

1、貸前調(diào)查。

了解借款人貸款的真實(shí)目的（自住或投資）、收入來(lái)源及家庭狀況。

2、通過(guò)設(shè)定合理的擔(dān)保方式防范風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，防范借款人貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保方式有三種：抵押、質(zhì)押和保證。從實(shí)用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應(yīng)該是最主要的擔(dān)保方式。質(zhì)押有動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩種方式。借款人要找到與住房?jī)r(jià)值量大體相當(dāng)并獲得貸款人認(rèn)可的動(dòng)產(chǎn)幾乎不可能；以權(quán)利作為質(zhì)押，貸款人要求的權(quán)利只限于存款單和債券，現(xiàn)實(shí)中擁有與住房?jī)r(jià)值大體相當(dāng)?shù)拇婵罴坝袃r(jià)證券的人要么是人少，要么就不用申請(qǐng)貸款了。有足夠代償能力的單位或個(gè)人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。鑒于上述分析，住房抵押應(yīng)該作為最主要的防御貸款風(fēng)險(xiǎn)手段。

（1）正本清源，逐步使住房抵押成為主要的擔(dān)保方式。

在我國(guó)開展個(gè)人住房抵押貸款的初期，由于當(dāng)時(shí)住房緊張，法律也不健全，擔(dān)心個(gè)人出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，無(wú)法使借款人遷出，向法院上訴，要求強(qiáng)制執(zhí)行，但法院考慮社會(huì)穩(wěn)定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防范風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于目前我們的房地產(chǎn)行政管理不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，住房產(chǎn)權(quán)證辦理緩慢，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。即使拿到產(chǎn)權(quán)證，由于辦事部門效率和工作水平問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)人仍然辦不成抵押登記。完不成抵押登記，重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法避免。此外，國(guó)家目前正處于城市化過(guò)程中，每年新建大量住房，期房拿不到產(chǎn)權(quán)證，抵押登記也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，實(shí)踐中以住房抵押為基礎(chǔ)，產(chǎn)生了以下兩種抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)的方式。

①抵押加第三人保證擔(dān)保。

②抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)。

（2）質(zhì)押

貸款中的質(zhì)押是指權(quán)利質(zhì)押，借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款人占有，貸款人以上述權(quán)利賃證作為貸款的擔(dān)保，向借款人發(fā)放貸款。

借款人（出質(zhì)人）向貸款人（質(zhì)權(quán)人）簽訂質(zhì)押合同，出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人移交權(quán)利憑證（質(zhì)物），質(zhì)押合同由權(quán)利憑證移交給貸款人占有時(shí)生效。

在質(zhì)押期屆滿之前，質(zhì)權(quán)人不得擅自處分。質(zhì)押期間，權(quán)利憑證如造成損壞、遺失，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。質(zhì)押期屆滿后，貸款人應(yīng)當(dāng)將權(quán)利憑證及其本息一并退還給借款人。

（3）連代責(zé)任保證擔(dān)保。

由第三方（自然人或法人）為借款人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。

抵押加第三人保證擔(dān)保與連帶責(zé)任保證擔(dān)保的區(qū)別在于，當(dāng)借款人未按期償還貸款本息時(shí)，前者首先處分抵押物所得用于償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，若仍不能還清全部貸款本息及相關(guān)費(fèi)用時(shí)，不足部分由保證人負(fù)責(zé)償還。而采取連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，當(dāng)借款人沒(méi)有履行借款合同時(shí)，由保證人履行借款人的還款義務(wù)。借款人采取抵押加第三人保證擔(dān)保的與采取連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，在保證人發(fā)生變更或撤消等情況時(shí)，借款人必須提供新的擔(dān)保并辦理有關(guān)手續(xù)。從實(shí)際貸款發(fā)放情況看，對(duì)借款人用的最多的擔(dān)保方式是抵押加第三人保證擔(dān)保和抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)。

3、綜合評(píng)估借款人的資信標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)際操作中將貸前的調(diào)查和擔(dān)保方式轉(zhuǎn)化為對(duì)借款人借款的綜合評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定量化指標(biāo)。根據(jù)個(gè)人穩(wěn)定度、還款承受能力、購(gòu)房能力、擔(dān)保能力四個(gè)方面設(shè)計(jì)出個(gè)人住房貸款資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。