一、什么是房屋按揭

房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設(shè)中由開發(fā)商、銀行、購(gòu)房人共同參加的一種購(gòu)房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購(gòu)房款后余款由購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)房屋設(shè)定擔(dān)保，由銀行收存保管購(gòu)房人的購(gòu)房證書和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時(shí)開發(fā)商作為購(gòu)房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)回購(gòu)保證義務(wù)。

需要說(shuō)明的是，在我國(guó)盛行的按揭一詞并不是法律術(shù)語(yǔ)，我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒(méi)有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務(wù)主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國(guó)的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對(duì)房屋開發(fā)在不同階段的擔(dān)保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關(guān)于按揭的規(guī)定。

2003年5月7日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就《解釋》答記者問(wèn)時(shí)談到，商品房擔(dān)保貸款也就是人們通常所說(shuō)的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國(guó)法律背景而形成了具有專門中國(guó)法律內(nèi)涵的中國(guó)習(xí)慣法所認(rèn)可的法律術(shù)語(yǔ)。

二、按揭和抵押在法律上的區(qū)別

1、在生效條件上

按揭的生效條件是，如果按揭物是現(xiàn)房的，那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若按揭物是期房的，則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機(jī)構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)商定。

2、在權(quán)利依據(jù)上

按揭的權(quán)利既屬于擔(dān)保物權(quán)，又屬于一般債權(quán)，因?yàn)榘唇椅锶缡乾F(xiàn)房，按揭人只要將按揭物的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭人即可，它是一種權(quán)利的質(zhì)押，與債權(quán)并無(wú)直接關(guān)系；若按揭物是一種期房的，它實(shí)際上還并不存在，因此根本不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移期房的占有權(quán)問(wèn)題，只是要求把《商品預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人即可?！渡唐贩款A(yù)售合同》中反映的僅是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也說(shuō)明按揭人在商品預(yù)售的合同關(guān)系中是處于債權(quán)人的地位，這種權(quán)利只具有一種債權(quán)的性質(zhì)，尚未具有直接體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。而抵押權(quán)屬于物權(quán)，因?yàn)樗堑盅喝艘宰约旱呢?cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的保證。

3、在標(biāo)的物上

按揭和抵押權(quán)的標(biāo)的雖然都可以是房屋，但抵押權(quán)的標(biāo)的原則上應(yīng)為有體物。雖然傳統(tǒng)民法上也可以對(duì)權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)，如中國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定的可以國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，但抵押物必須直接指向現(xiàn)存的具有一定交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或者一種能即時(shí)物化的權(quán)利，這就排除了以期待權(quán)作為設(shè)定抵押的可能。而在按揭中，按揭的標(biāo)的物不僅包括現(xiàn)房，還有在建的工程和樓花，后兩者用來(lái)設(shè)定擔(dān)保的是尚未建成的建筑物，用作設(shè)定擔(dān)保的是一種期待權(quán)。