一、房屋抵押貸款的擔保形式

個人住房貸款一般采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押質(zhì)押加保證四種擔保方式。

抵押貸款方式是指貸款銀行以借款人或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產(chǎn)作為抵押物而向借款發(fā)放貸款的方式。

下列物品可以作為個人住房貸款的抵押物：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

2、抵押人依法取得的土地使用權；

3、貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。

質(zhì)押貸款方式是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權利憑證交由貸款銀行占有。

貸款銀行以該權利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

下列有價證券可作為個人住房貸款的質(zhì)押物：

1、憑證式國庫券

2、國家重點建筑債券

3、金融債券

4、AAA級企業(yè)債券

5、存單等有價證券

保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶；保證人是個人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償能力，并且在銀行存有一定數(shù)額的保證金。

抵押質(zhì)押加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押質(zhì)押的基礎上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。

二、房產(chǎn)作擔保的無效情形有哪些

1、未按我國《擔保法》要求辦理抵押物登記手續(xù)。我國《擔保法》第42條第2項規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，必須到縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記。

2、未經(jīng)房產(chǎn)所有權人同意，以他人房產(chǎn)作抵押。這樣做不但抵押關系無效，而且構成侵權。

3、未經(jīng)共有人同意以共有房產(chǎn)作抵押。這樣做不僅抵押關系無效，而且侵犯其他共有人的合法權益，由房產(chǎn)抵押引發(fā)侵權糾紛。

4、用于抵押的證件不齊全。房產(chǎn)抵押必須質(zhì)押房產(chǎn)證和土地使用證，有的當事人只將房產(chǎn)證抵押，未將該房產(chǎn)的土地使用證抵押；或者只在抵押合同中規(guī)定以“某某房產(chǎn)作抵押”，而有效房產(chǎn)證件未交抵押權人掌握，致使抵押物失控，造成多頭抵押的不良后果。