一、小產(chǎn)權房的購買有效嗎

從我國目前的相關法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋轉化為產(chǎn)權房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內我國還不會放開集體土地的流轉。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋向產(chǎn)權房的轉化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋可以轉化為產(chǎn)權房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。

國土資源部再次嚴厲地指出，小產(chǎn)權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權房的消費者，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。

二、購買小產(chǎn)權房有風險嗎

鄉(xiāng)產(chǎn)權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產(chǎn)權房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。