一、什么是商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。

商品房銷售面積的標注單位應當為平方米。

商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》規(guī)定的商品房面積測量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實際總面積。

二、商品房銷售面積如何計算

按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》（京房地權字[1998]第1285號）：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和

套內(nèi)建筑面積的計算方法：

①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

（1）共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建筑面積：

（1）作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。

（2）作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積、各套套內(nèi)建筑面積之和

分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數(shù)）