一、以建筑面積為主的銷售計(jì)價(jià)方式
面積是計(jì)算商品房價(jià)格的重要基礎(chǔ)，在商品房買賣合同中具有舉足輕重之地位。面積糾紛也在商品房買賣糾紛中占很大比例，購房者了解現(xiàn)行法對(duì)商品房面積的規(guī)定對(duì)避免和處理此類糾紛大有益處。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條：銷售商品房可以按按套（單元）、套內(nèi)建筑面積或建筑面積三種方式計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。按套（單元）計(jì)價(jià)適用于現(xiàn)房或整棟建筑出售，面積與房款分離；按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，有利于測量核對(duì)和減少公攤水分；按建筑面積計(jì)價(jià)是現(xiàn)行通常計(jì)價(jià)方式。無論按照何種方式計(jì)價(jià)，購房者必須為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e支付價(jià)款。
套內(nèi)建筑面積由三部分組成：
1、套（單元）內(nèi)使用面積；
2、套內(nèi)墻體面積；
3、陽臺(tái)建筑面積。
各部分計(jì)算原則如下：
1、套（單元）內(nèi)的使用面積，住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
2、套內(nèi)墻體面積。商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
3、陽臺(tái)建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。
二、面積誤差的處理方式
面積誤差是合同約定面積和實(shí)際交付面積之差。合同訂立至房屋交付期間，由于出現(xiàn)規(guī)劃變更、圖紙修改、未按照?qǐng)D紙施工或開發(fā)商惡意違約等原因，實(shí)際交付面積可能與合同約定面積不符，二者差與合同約定面積之比是面積誤差比。
根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
從該解釋可看出，對(duì)面積誤差的處理首先適用當(dāng)事人合同約定，無約定或約定不明的，適用法定處理規(guī)則。面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%），合同嚴(yán)格履行，據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)選擇解除合同還是繼續(xù)履行合同。如果選擇后者，則由出賣人承擔(dān)懲罰性違約責(zé)任，即自行承擔(dān)超出3%部分的房價(jià)款或雙倍返還超過3%部分的房價(jià)款。值得注意的是，解釋確定的處理規(guī)則以商品房建筑面積為基礎(chǔ)，但是當(dāng)建筑面積不變，而公攤面積超過3%，套內(nèi)建筑面積小于3%時(shí)，能否適用該規(guī)則，雙方頗多微詞。為此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
