一、以建筑面積為主的銷售計價方式

面積是計算商品房價格的重要基礎，在商品房買賣合同中具有舉足輕重之地位。面積糾紛也在商品房買賣糾紛中占很大比例，購房者了解現(xiàn)行法對商品房面積的規(guī)定對避免和處理此類糾紛大有益處。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條：銷售商品房可以按按套（單元）、套內(nèi)建筑面積或建筑面積三種方式計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按建筑面積計價的，建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。按套（單元）計價適用于現(xiàn)房或整棟建筑出售，面積與房款分離；按套內(nèi)建筑面積計價，有利于測量核對和減少公攤水分；按建筑面積計價是現(xiàn)行通常計價方式。無論按照何種方式計價，購房者必須為分攤的共有建筑面積支付價款。

套內(nèi)建筑面積由三部分組成：

1、套（單元）內(nèi)使用面積；

2、套內(nèi)墻體面積；

3、陽臺建筑面積。

各部分計算原則如下：

1、套（單元）內(nèi)的使用面積，住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》規(guī)定的方法計算，其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。

2、套內(nèi)墻體面積。商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

3、陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

二、面積誤差的處理方式

面積誤差是合同約定面積和實際交付面積之差。合同訂立至房屋交付期間，由于出現(xiàn)規(guī)劃變更、圖紙修改、未按照圖紙施工或開發(fā)商惡意違約等原因，實際交付面積可能與合同約定面積不符，二者差與合同約定面積之比是面積誤差比。

根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

從該解釋可看出，對面積誤差的處理首先適用當事人合同約定，無約定或約定不明的，適用法定處理規(guī)則。面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%），合同嚴格履行，據(jù)實結(jié)算；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)選擇解除合同還是繼續(xù)履行合同。如果選擇后者，則由出賣人承擔懲罰性違約責任，即自行承擔超出3%部分的房價款或雙倍返還超過3%部分的房價款。值得注意的是，解釋確定的處理規(guī)則以商品房建筑面積為基礎，但是當建筑面積不變，而公攤面積超過3%，套內(nèi)建筑面積小于3%時，能否適用該規(guī)則，雙方頗多微詞。為此，當事人應當在合同中分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積發(fā)生誤差時的處理方式。