一、如何對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行面積驗(yàn)收

房屋面積直接關(guān)系到購(gòu)房者的切身利益，如何知道房屋銷售面積多了還是少了，如何計(jì)算房屋的銷售面積呢？

按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施的國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）《商品房銷售面積測(cè)算與計(jì)算》的規(guī)定，商品房銷售面積以建筑面積計(jì)算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨(dú)用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影，套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。該技術(shù)規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。按照上海市有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。

共有建筑面積，指各產(chǎn)權(quán)人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

購(gòu)房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測(cè)。

實(shí)測(cè)面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。

二、面積誤差有哪些

（一） 測(cè)繪行為性質(zhì)的誤解。

建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！?。

（二）名稱不統(tǒng)一引起的商品房面積誤差。

商品房面積的測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，而進(jìn)行精確測(cè)繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱?？墒牵壳暗姆煞ㄒ?guī)以及規(guī)章制度卻對(duì)某些同一的概念進(jìn)行了不同的表述：如對(duì)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”的稱謂表述不一。

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

（二）多種計(jì)價(jià)方式引起的商品房面積差異。

《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定；“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！币簿褪钦f，商品房的銷售計(jì)價(jià)方式有以下三種：

1、按套計(jì)價(jià)。其特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房?jī)r(jià)款；其缺點(diǎn)則是房?jī)r(jià)款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。

2、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測(cè)量簡(jiǎn)便容易；但是由于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)于這部分的面積差異很難主張權(quán)利。

3、建筑面積計(jì)價(jià)。優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計(jì)價(jià)方式中，雖然套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購(gòu)房者就很難保障自己的權(quán)益了。

（三）測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同引起的面積誤差。

由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。

（四）商品房開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理。

根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制，商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核確認(rèn)了賣方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果（面積）。賣方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。

（五）露臺(tái)、樓頂平臺(tái)計(jì)入房屋買賣合同面積造成誤差的處理。

依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺(tái)面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測(cè)繪單位測(cè)量的成果時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積作為買賣的標(biāo)的物，在簽訂合同時(shí)約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。