一、二手房買家能要求繼續(xù)履行嗎

在二手房買賣合同中，簽署合同到正式過戶往往需要一個較長的過程，在此期間，如果房價的上漲幅度遠遠超過賣方收取的定金，賣方在利益的驅(qū)動下寧愿雙倍返還定金而以更高的價格轉(zhuǎn)賣給其他買主。有很多購房者前往本站咨詢，尋求法律幫助。

目前相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。因此，當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求賣方將房屋過戶給買方。買方也有權(quán)要求賣方承擔(dān)金錢形式的違約責(zé)任，即買方可選擇要求賣方承擔(dān)雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。其中賠償損失，包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。

因此，賣方不是簡單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。在實際操作中，而買方也可以通過提高定金額度或約定高額的違約金等加大違約成本的措施，來保護二手房交易的正常進行，消除賣方主動違約行為。

如果購房者遇到上述情況，應(yīng)及時的向法院提起訴訟，要求賣方繼續(xù)履行二手房買賣合同，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。

二、買二手房需注意什么

二手房購房合同簽訂需注意的六個要點：

第一：簽訂合同前必須認真核實房主的身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn)。房產(chǎn)也是騙子的重要目標(biāo)，近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn)，往往購房者付了定金和首付款正準(zhǔn)備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人去又無法找到當(dāng)初簽約的那個人了。因此，二手房購置必須確保簽約主體是合法房主，有權(quán)進行房屋的買賣。

第二：合同上明確標(biāo)明付款時間和過戶時間。對賣方來說，最重要的是標(biāo)明付款時間，尤其是分幾次付款購房的方式，不能模糊的口頭約定。對買主來說，過戶時間很重要，因為過戶了就意味著房產(chǎn)法律上的權(quán)屬發(fā)生變化，就是屬于自己的房子了，就擁有房子的一切權(quán)益了，不約定過戶時間，中間容易出麻煩，尤其是房價變化大的時候。

第三：合同必須明確各種費用的交接時間和方式。二手房因為是處于使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電，煤氣，還有物業(yè)，暖氣，有線電視等，這些費用有些是預(yù)付費的，有些是年終結(jié)算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定，省得購房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。

第四：寫明違約責(zé)任和合理利用補充條款。房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購房時基本就只注意房款，過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責(zé)主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。在購房合同中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚情況，這樣可以避免后期的一些麻煩。

第五：購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

第六：購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。

二手房購房，因為房源相對來說比較單一，所以必須針對房屋本身的特點進行合同撰寫，盡量將自己需要保護的權(quán)益都寫入合同，這樣才能比較可靠的保障購房的利益，減少買賣過程中的變數(shù)和麻煩。