一、無(wú)房產(chǎn)證的房屋能買賣嗎

實(shí)際操作中一定要核實(shí)該房產(chǎn)是否確定可以辦出房產(chǎn)證來(lái)，另外買合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定要明確，防止以后不必要的麻煩。

需要與開發(fā)商聯(lián)系，如果開發(fā)商同意直接改成你的名字，且能辦理產(chǎn)權(quán)證，是可以買的。

房產(chǎn)證未辦理下來(lái)以前，房屋買賣雙方簽訂的買賣合同發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)。但更改合同，買賣雙方可以節(jié)省一部分稅費(fèi)。

二、無(wú)證二手房買賣如何控制風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中主要采取以下兩種做法：

做法一，簽訂二手房買賣預(yù)合同，也就是約定將來(lái)某個(gè)時(shí)刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會(huì)存在問(wèn)題。但是，一旦將來(lái)賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購(gòu)房者無(wú)法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責(zé)任。

做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

上述兩種做法各有利弊，但均存在一個(gè)致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因?yàn)橘u房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋，基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng)，通常會(huì)要求購(gòu)房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房買賣合同尚未生效，購(gòu)房者一旦支付房款，其合法權(quán)益如何保障？結(jié)合長(zhǎng)期的工作實(shí)踐，本律師認(rèn)為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法，應(yīng)主要根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人意愿來(lái)決定：

如果購(gòu)房者的購(gòu)買該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。

如果購(gòu)房者的購(gòu)買該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈，也就是說(shuō)購(gòu)房者認(rèn)為可以購(gòu)買該房屋，也可以購(gòu)買其他房屋，而更注重權(quán)益的保障，則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣預(yù)合同，并約定高額的定金，當(dāng)然最高不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。而對(duì)于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。

當(dāng)然，無(wú)論采取上述哪一種做法，務(wù)必確保借款合同和二手房買賣（預(yù)）合同的有效銜接，如合同效力，定金的約定，款項(xiàng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)換，違約責(zé)任等等。總的來(lái)說(shuō)，無(wú)兩證的二手房買賣存在極高的風(fēng)險(xiǎn)，建議盡量不要購(gòu)買。如購(gòu)房者執(zhí)意購(gòu)買無(wú)兩證的二手房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以最大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。