一、房屋轉租的條件

房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人，而且出租人可以從轉租中獲得收益。

房屋轉租必須符合一定的條件：

（1）房屋轉租，應當訂立轉租合同。

（2）轉租合同須經(jīng)原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當事人簽訂的租賃合同應當具備轉租的約定條款，但無論有沒有轉租約定條款，承租人都要經(jīng)原出租人書面同意，否則轉租合同無效。

（3）轉租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。

首先，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。

其次，轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務。

而且，在轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

轉租的限制條件主要是轉租合同必須經(jīng)原出租人書面同意。那么為什么規(guī)定房屋轉租的這個限制條件呢？

根本原因在于租賃權權能及性質法律上不明確。如果明確轉租權的存在是一種固定確定的權利的話，限制轉租就沒有什么太大的實際意義。

首先， 出租人目的是獲取租賃房屋財產(chǎn)的收益，是自己經(jīng)營財產(chǎn)的一種方式，說是經(jīng)營，是因為如果沒有經(jīng)濟效益，那就是出借而不是出租了?？梢钥闯?， 出租人是以財產(chǎn)收益為出發(fā)點和最終目的的，而限制轉租好像適得其反： 因為承租人也具有使用財產(chǎn)效益最大化的必然傾向，轉租的前提是該承租的財產(chǎn)在轉租后能獲得更大的效益。如果限制太多，轉租的動力就會減弱，一方面財產(chǎn)得不到轉租后的最佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。

其次，限制轉租不能有效達到立法限制轉租的目的。立法限制轉租的目的無非是交易安全。交易安全方面，沒有轉租也可能造成交易風險，這和轉租后可能造成的風險沒有什么太大的不同。如果避免過大交易風險，完全可以通過提高租房押金達到這一目的。

另外，合理督促承租人履行交納租金的義務本來就是出租人自己有效避免風險的最好辦法。轉租后的承租人也完全可以根據(jù)轉租人是否具有合法有效的出租權來避免自己的風險，決定是否承租。

二、房屋轉租的法律后果

承租人擅自轉租應構成對租賃合同義務的違反。由于不得擅自轉租的義務不僅是承租人所負有的基本義務， 因此承租人違反該義務構成根本違約，轉租合同不僅無效，出租人還有權解除原租賃合同。

《合同法》第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的， 出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。第224條還規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

承租人有下列行為之一的， 出租人有權解除租賃合同：

（1）承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的：

（2）承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的；

（3）承租人累計6個月不交租金的?？梢?，立法意圖是把擅自轉租和造成損害等消極后果聯(lián)系在一起的。本案的處理結果是現(xiàn)行法律對于轉租限制的規(guī)定框架下的必然結果。