一、房屋轉(zhuǎn)租的條件

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，而且出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

房屋轉(zhuǎn)租必須符合一定的條件：

（1）房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。

（2）轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當(dāng)事人簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)具備轉(zhuǎn)租的約定條款，但無論有沒有轉(zhuǎn)租約定條款，承租人都要經(jīng)原出租人書面同意，否則轉(zhuǎn)租合同無效。

（3）轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。

首先，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

其次，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。

而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

轉(zhuǎn)租的限制條件主要是轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意。那么為什么規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租的這個限制條件呢？

根本原因在于租賃權(quán)權(quán)能及性質(zhì)法律上不明確。如果明確轉(zhuǎn)租權(quán)的存在是一種固定確定的權(quán)利的話，限制轉(zhuǎn)租就沒有什么太大的實(shí)際意義。

首先， 出租人目的是獲取租賃房屋財產(chǎn)的收益，是自己經(jīng)營財產(chǎn)的一種方式，說是經(jīng)營，是因?yàn)槿绻麤]有經(jīng)濟(jì)效益，那就是出借而不是出租了?？梢钥闯?， 出租人是以財產(chǎn)收益為出發(fā)點(diǎn)和最終目的的，而限制轉(zhuǎn)租好像適得其反： 因?yàn)槌凶馊艘簿哂惺褂秘敭a(chǎn)效益最大化的必然傾向，轉(zhuǎn)租的前提是該承租的財產(chǎn)在轉(zhuǎn)租后能獲得更大的效益。如果限制太多，轉(zhuǎn)租的動力就會減弱，一方面財產(chǎn)得不到轉(zhuǎn)租后的最佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。

其次，限制轉(zhuǎn)租不能有效達(dá)到立法限制轉(zhuǎn)租的目的。立法限制轉(zhuǎn)租的目的無非是交易安全。交易安全方面，沒有轉(zhuǎn)租也可能造成交易風(fēng)險，這和轉(zhuǎn)租后可能造成的風(fēng)險沒有什么太大的不同。如果避免過大交易風(fēng)險，完全可以通過提高租房押金達(dá)到這一目的。

另外，合理督促承租人履行交納租金的義務(wù)本來就是出租人自己有效避免風(fēng)險的最好辦法。轉(zhuǎn)租后的承租人也完全可以根據(jù)轉(zhuǎn)租人是否具有合法有效的出租權(quán)來避免自己的風(fēng)險，決定是否承租。

二、房屋轉(zhuǎn)租的法律后果

承租人擅自轉(zhuǎn)租應(yīng)構(gòu)成對租賃合同義務(wù)的違反。由于不得擅自轉(zhuǎn)租的義務(wù)不僅是承租人所負(fù)有的基本義務(wù)， 因此承租人違反該義務(wù)構(gòu)成根本違約，轉(zhuǎn)租合同不僅無效，出租人還有權(quán)解除原租賃合同。

《合同法》第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的， 出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第224條還規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

承租人有下列行為之一的， 出租人有權(quán)解除租賃合同：

（1）承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的：

（2）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的；

（3）承租人累計6個月不交租金的。可見，立法意圖是把擅自轉(zhuǎn)租和造成損害等消極后果聯(lián)系在一起的。本案的處理結(jié)果是現(xiàn)行法律對于轉(zhuǎn)租限制的規(guī)定框架下的必然結(jié)果。