一、商品房銷售面積的構成

購房者在買方時，應當對商品房銷售面積的構成有清楚的認識。根據《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。

商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積。即銷售面積（建筑面積）=套內建筑面積（套內使用面積 套內墻體面積 陽臺面積） 公共分攤面積。

商品房套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積之和?；袃葔w面積的共用墻部分，即各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻應以其墻體水平投影面積的一半計算。

未封閉陽臺也以其水平投影面積的一半計算。共有建筑面積的分攤方法是，有約定按約定處理。沒有約定，多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積的比例分攤；多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區(qū)各套內建筑面積比例分攤。

《房產測量規(guī)范》規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外數梯等，且備有上蓋，結構牢固，層高2。2 米以上的永久性建筑。

房屋使用面積是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構成和保溫層的面積，也未包括括陽臺面積。

套內建筑面積指根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》的規(guī)定，房屋套內建筑面積由以下三分部分成：

（1）套內的使用面積；

（2）套內墻體面積；

（3）陽臺建筑面積。其中套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內墻體面積。

非共用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。套體建筑面積=套內使用面積 套內墻體面積 陽臺建筑面積。

房屋產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記認定。

二、房屋計算全部建筑面積的范圍

計算全部建筑面積的范圍永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2。2米以上部位計算建筑面積。

穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2。2米以上的，按其水平投影面積計算。

樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2。2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2。2米以上部位的外圍水平面積計算。

有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。