一、房屋交接須明確哪些事項(xiàng)

房屋交接需謹(jǐn)慎。房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。包括國(guó)有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。

房屋交接是容易引發(fā)二手房糾紛的一個(gè)環(huán)節(jié)。交房時(shí)，賣方履行交房和結(jié)清相關(guān)費(fèi)用義務(wù)，買方履行驗(yàn)收和支付相應(yīng)價(jià)款義務(wù)。

維修資金余額的結(jié)算與更名。買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修資金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。實(shí)際操作中，房屋交接時(shí)會(huì)遇上例外情況，賣方尚未繳付維修資金或維修資金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同約定不明確，賣方通常認(rèn)為維修資金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付。買方卻理解為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修資金移至買方名下。因此，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修資金的結(jié)算數(shù)額。

水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)。由于雙方疏忽，未于房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用。再回頭結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無。

房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具驗(yàn)收。買方在交房時(shí)容易忽視對(duì)下水道堵塞和墻面洇水問題驗(yàn)收。附贈(zèng)的家電、家具根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所附贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌等，或者采用圖像資料作為合同附件。

戶口遷出問題。按照交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將房屋中入住的戶口遷出。因暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，有些賣方會(huì)要求推遲戶口的遷出時(shí)間。

二、如何避免房屋交易風(fēng)險(xiǎn)

建議買賣雙方采用下述辦法降低交易風(fēng)險(xiǎn)：

首先，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問題進(jìn)行明確約定。即使發(fā)生糾紛，買賣雙方也可以有章可循。

其次，將義務(wù)與權(quán)利捆綁，提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方應(yīng)預(yù)留一部分相應(yīng)房款待賣方交房時(shí)再支付。

最后，房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，以書面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。對(duì)維修資金更名、戶口遷出等無法按期完成的事項(xiàng)，簽訂房屋交接書時(shí)將何時(shí)完成寫入其中，以便買方將來要求賣方履行。