一、哪些房產(chǎn)合同無效

無效合同，自訂立時(shí)候起，就沒有法律約束力，下列合同屬于無效合同。

①違反法律和行政法規(guī)的合同，比如，買賣法律禁止買賣的房屋，違反訂立合同基本原則的合同。

②采取欺詐、脅迫手段所簽訂的房屋買賣合同。比如開發(fā)商利用假文件、假證明誘使購房者按照開發(fā)商意愿簽訂購房合同。

③代理人超越代理權(quán)限簽訂的合同，代理人以被代理人的名義一以自己所代理的其他人簽訂的合同。比如中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在取得買賣雙方委托后自行簽署的合同。

④違反國家利益或社會(huì)公共利益的合同。合同中含有責(zé)任承擔(dān)者明顯不能履行的條款，勢(shì)必造成合同糾紛。明知自己不能履行而要寫入合同，或明知對(duì)方不能履行而堅(jiān)持要寫入合同，則往往隱藏著不可告人的目的。

二、房產(chǎn)合同無效如何保護(hù)第三人權(quán)益

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，共有人未經(jīng)其他共有人書面同意，擅自處分共有房屋或者未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人授權(quán)出賣他人房屋的，應(yīng)認(rèn)定買賣行為無效。但在實(shí)踐中，如果第三人（即買方）是善意（就是指買方?jīng)]有過錯(cuò)，對(duì)部分共有人擅自出賣的是共有房產(chǎn)或非產(chǎn)權(quán)人出賣的是他人房屋這一事實(shí)不知情）、有償（就是指買方所出的買房價(jià)款是較公平合理的）取得房屋的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹；民法通則；若干問題的意見（試行）》第89條中規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”對(duì)非產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋，第三人系善意、有償取得的情況，可以參照上述規(guī)定處理。