一、房屋交接之日怎么確定

應(yīng)當(dāng)自每一買(mǎi)受人房屋交接之日起計(jì)算“90日”

（1）合同直接約束當(dāng)事人雙方，開(kāi)發(fā)商與每一買(mǎi)受人獨(dú)立訂立合同，獨(dú)立交付房屋，應(yīng)當(dāng)自每戶(hù)房屋交付之日起計(jì)算辦證時(shí)限。

（2）房屋交接有先后，辦證自然亦有先后，從每戶(hù)房屋交接之日計(jì)算辦證期限并未加重開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，不損害其他買(mǎi)受人的利益。

（3）整個(gè)一期資料不可能一并交齊，如果由此導(dǎo)致已交齊資料的買(mǎi)受人長(zhǎng)期不能辦證，相當(dāng)于把其他買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的不利后果轉(zhuǎn)嫁于遵守合同的買(mǎi)受人。

二、怎樣確定房屋逾期辦證責(zé)任

（1）逾期辦證中的“期”。產(chǎn)權(quán)證辦理方式可分為買(mǎi)受人直接辦證和開(kāi)發(fā)商代為辦證，“期”的確定方式相應(yīng)不同：買(mǎi)受人直接辦證的，開(kāi)發(fā)商在“期”屆滿(mǎn)前完成初始登記，且告知買(mǎi)受人初始登記已經(jīng)辦理，否則即構(gòu)成逾期；開(kāi)發(fā)商代為辦證的，則需要在“期”屆滿(mǎn)前完成初始登記、移轉(zhuǎn)登記，并且向買(mǎi)受人交付產(chǎn)權(quán)證，否則即構(gòu)成逾期。比較可知，開(kāi)發(fā)商代為辦證時(shí)的義務(wù)較重，應(yīng)當(dāng)在“期”滿(mǎn)前完成辦理產(chǎn)權(quán)證必需的全部工作。

（2）承擔(dān)違約責(zé)任前提為“出賣(mài)人的原因”。根據(jù)《商品房合同司法解釋》第18條，出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的條件為“出賣(mài)人的原因”。“出賣(mài)人的原因”包括：材料不完備導(dǎo)致初始登記遲延；項(xiàng)目違法導(dǎo)致不能辦理初始登記；開(kāi)發(fā)商未及時(shí)通知買(mǎi)受人交付資料與稅費(fèi)導(dǎo)致辦證遲延；開(kāi)發(fā)商完成初始登記后未及時(shí)通知買(mǎi)受人，致使買(mǎi)受人申請(qǐng)辦證遲延等情形。權(quán)屬登記機(jī)關(guān)審查失誤、工作遲延，或者買(mǎi)受人材料不合要求、提交材料遲延、繳納相關(guān)稅費(fèi)遲延等情形均不屬于“出賣(mài)人的原因”，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)由此導(dǎo)致的逾期辦證違約責(zé)任。