一、為什么商品房會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛

商品房出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的原因有以下幾種情況：

1、購房人在知情的情況下購買了抵押房。

在商品房出售以前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價(jià)款不明顯低于價(jià)值和通知抵押權(quán)人（比如發(fā)放抵押貸款的銀行），并告知購房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。

在這種情況下，購房人的風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)商解押之前無法取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)，也無法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請(qǐng)求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)“爛尾”或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔(dān)全部責(zé)任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下，沒有特別的實(shí)惠是沒有必要去買的。

2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房。

我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同?！泵鎸?duì)這些法律法規(guī)，卻仍有個(gè)別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實(shí)進(jìn)行銷售，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪?，?duì)購房人進(jìn)行欺詐。

在這種情況下，受騙的購房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實(shí)際能賠多少的問題，僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個(gè)問題也顯然是不夠的。因此，筆者建議購房人參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫明：“出賣人保證本合同標(biāo)的物不存在已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應(yīng)在收到買受人請(qǐng)求解除合同通知幾日內(nèi)返還已付購房款及利息并賠償人民幣多少錢（不超過已付購房款一倍的具體數(shù)字）?！睜?zhēng)取對(duì)自己多一點(diǎn)兒保護(hù)。

3、購房人已購房屋在購買后又被房地產(chǎn)商抵押或出售。

按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十九條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押”和第三十八條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)商的這些做法肯定是違法的。但房地產(chǎn)商違法要承擔(dān)全部責(zé)任，并不一定能保障購房人能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。

目前仍有購買的房屋沒有抵押，但土地已被抵押的情況出現(xiàn)。對(duì)于這種情況，按我國(guó)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！辟彿咳穗m不至于血本無歸，但也難免遭到一定損失。要想防范，購房人最好簽合同前查看清楚“土地使用證”的正本記事欄中，有無土地被抵押的標(biāo)注。

二、遇到房產(chǎn)糾紛怎么辦

具體程序如下： 請(qǐng)您（單位）持身份證明、單位介紹信向房產(chǎn)所在的區(qū)房管局提交書面申請(qǐng)及相關(guān)證據(jù)資料（軍產(chǎn)、涉外產(chǎn)、公房上市的到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)），在申請(qǐng)中，您（單位）應(yīng)寫清請(qǐng)求事項(xiàng)（如申請(qǐng)確權(quán)、撤銷房產(chǎn)證等）、存有異議的事實(shí)和理由（個(gè)人提交申請(qǐng)時(shí)，在工作人員面前簽字或按手?。?。當(dāng)事人不能親自辦理的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托公證書及相關(guān)證明。

區(qū)房管局或登記中心接收當(dāng)事人的房產(chǎn)糾紛申請(qǐng)書、證據(jù)、身份證明等，應(yīng)給申請(qǐng)人出具收件回執(zhí)單，并在申請(qǐng)書及回執(zhí)單上注明受理人、受理時(shí)間。然后，進(jìn)行調(diào)查，作出書面調(diào)查報(bào)告，提出初步處理意見送登記中心法律事務(wù)科，該科根據(jù)上述資料調(diào)查取證、提出處理意見、起草復(fù)函、撤證決定、通知等公函，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批簽發(fā)后，轉(zhuǎn)回區(qū)局，由區(qū)局送達(dá)當(dāng)事人（登記中心受理的由登記中心法律事務(wù)科直接送達(dá)當(dāng)事人）。

從受理申請(qǐng)到通知當(dāng)事人領(lǐng)取復(fù)函的工作時(shí)限一般為30天。