一、房屋產(chǎn)權(quán)須注意哪些細節(jié)

（一）露臺，是指供人室外活動的上層屋面或底層樓面伸出室外的有圍護而無頂蓋的臺面，它分兩種，一種是屋頂露臺，一種是非屋頂露臺。

屋頂露臺即屋頂平臺，按照建設(shè)部的規(guī)定，它不計入建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，不屬于計算建筑面積范圍，從結(jié)構(gòu)上來說，屋頂露臺是整棟房屋的頂，因此，它屬于住宅的公共部位，屬于整棟樓房的全體業(yè)主共同所有，有些開發(fā)商將屋頂露臺贈送給特定單元的業(yè)主或某特定的幾戶業(yè)主是不合法的，業(yè)主即使暫時獲得該露臺的使用權(quán)也是沒有法律保障的。

非屋頂露臺是底層樓面伸出室外的露臺，在設(shè)計上有單獨的出入口，通常只能供一戶業(yè)主實際使用，不計算建筑面積，業(yè)主對其無專有所有權(quán)，但鑒于非屋頂露臺在結(jié)構(gòu)上只能供一戶業(yè)主使用，其他業(yè)主根本無法進入，因此，在不妨礙其他業(yè)主正常使用房屋的功能的前提下，該實際使用非屋頂露臺的業(yè)主對露臺有使用權(quán)。

（二）空中花園，它分為有上蓋的空中花園和無上蓋的空中花園，有上蓋的空中花園和陽臺的屬性類似，屬于業(yè)主專有所有權(quán)部分，按水平投影面積的一半計面積；無上蓋的空中花園和露臺的屬性類似，可進一步分為屋頂空中花園和非屋頂空中花園，其產(chǎn)權(quán)問題、法律性質(zhì)和露臺類似，屋頂空中花園屬于全體業(yè)主共有，非屋頂空中花園如果在建筑結(jié)構(gòu)上只能為一個業(yè)主使用，其他業(yè)主無法進入，那么該業(yè)主對其具有使用權(quán)，但其使用不得影響其他業(yè)主對整棟樓房的正常使用功能，不得侵害業(yè)主的相鄰權(quán)。

（三）首層毗鄰花園，即住宅外的地面花園。商品房的首層因為潮濕、管道返水、采光易受影響等，房價通常較其它層為低，開發(fā)商為了促銷，就將首層的毗鄰花園贈送給首層用戶。

按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，樓房四周及該宗地地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有，首層業(yè)主和其他層業(yè)主一樣，對樓房四周的土地只能擁有與其所購房屋面積相應(yīng)的土地使用權(quán)，因此，被贈送首層毗鄰花園的業(yè)主并不單獨享有花園的土地使用權(quán)，也就是說，開發(fā)商將首層毗鄰花園贈與給首層業(yè)主沒有法律依據(jù)，是違法的，該毗鄰花園屬于該宗地樓房的業(yè)主共同所有。

二、地下室有無產(chǎn)權(quán)

地下室作為具有獨立空間的建筑，是有產(chǎn)權(quán)的，通?？梢詴w現(xiàn)在房產(chǎn)證中。

花園所占用的土地屬于小區(qū)共用設(shè)施，《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”因此，開發(fā)商贈予的只能是一種利益，而不能構(gòu)成物權(quán)性質(zhì)或者債權(quán)性質(zhì)的所有權(quán)或者使用權(quán)。