一、房屋居間協(xié)議有哪些陷阱

居間協(xié)議設(shè)定買(mǎi)賣(mài)義務(wù)居間協(xié)議約定的是委托人與中介之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方是否簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，取決于雙方能否對(duì)買(mǎi)賣(mài)條件達(dá)成意向一致，但現(xiàn)實(shí)中，一些中介公司以格式條款在居間協(xié)議中約定簽約時(shí)限，應(yīng)屬無(wú)效。

交易不成收取“違約金”《合同法》明確規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，只能要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，如實(shí)際發(fā)生的交通費(fèi)、通信費(fèi)等。中介公司單方面以格式條款約定委托人在買(mǎi)賣(mài)不成的情況下承擔(dān)所謂中介服務(wù)費(fèi)或違約金，不具有法律效力。如果買(mǎi)賣(mài)雙方利用了中介的交易信息或依靠其媒介作用達(dá)成了交易卻不支付居間費(fèi)用，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

“意向金”牽制委托人許多中介公司會(huì)要求買(mǎi)方支付一定數(shù)額的意向金“以示購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)意”，一旦中介公司收到該筆費(fèi)用后都會(huì)利用它牽制委托人，使其不得不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同?，F(xiàn)實(shí)中，居間協(xié)議不可能包含買(mǎi)賣(mài)合同所應(yīng)當(dāng)包含的全部?jī)?nèi)容。在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)許多重要交易條件尚未達(dá)成一致的情況下，將意向金轉(zhuǎn)化為定金，存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同后再支付定金。

先收費(fèi)再辦手續(xù)按規(guī)定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方收取的中介費(fèi)用最高為房地產(chǎn)交易中心登記成交價(jià)的1%；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷移等手續(xù)后方可收取中介服務(wù)費(fèi)。但事實(shí)上，不少房產(chǎn)中介都在協(xié)議中要求委托人一次性付完全部費(fèi)用后再辦理相關(guān)手續(xù)。

二、怎樣解決中介糾紛問(wèn)題

在房屋交易過(guò)程中，房產(chǎn)中介公司扮演著非常重要的角色。一般情況下，房產(chǎn)中介費(fèi)用是在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同后、房屋正式過(guò)戶(hù)之前付給房產(chǎn)中介公司。這避免了買(mǎi)賣(mài)雙方不誠(chéng)信的情況?？墒?，一旦由于種種原因合同中止，很多中介公司不會(huì)退還中介費(fèi)用，并做出這樣的解釋?zhuān)弘m然交易沒(méi)有達(dá)成，可是在交易中，中介公司已經(jīng)付出了勞動(dòng)，理所當(dāng)然收取報(bào)酬。大多數(shù)守約方由于當(dāng)初簽訂合同時(shí)沒(méi)有特別關(guān)注中介費(fèi)用的款項(xiàng)，因此往往投訴無(wú)門(mén)，只能吃啞巴虧。

針對(duì)以上問(wèn)題，給買(mǎi)賣(mài)雙方提出了三點(diǎn)建議，以期幫助他們維護(hù)自己的合法權(quán)益：

一、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在委托中介公司辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)時(shí)，盡量在合同中明確各種條款、稅費(fèi)等名目和數(shù)額；

二、應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查中介公司報(bào)告的事項(xiàng)；

三、關(guān)于費(fèi)用支付期限問(wèn)題，不應(yīng)輕信中介公司的口頭承諾，一定要寫(xiě)入合同。