一、哪些商品房不能購買？

1、在集體所有土地上興建的房屋不能買。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得了國有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)、經(jīng)營土地或商品房。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的房屋不要買。

3、房屋產(chǎn)權(quán)不清楚的房屋不能買。消費者要想買到合法的商品房，一定要買有外銷許可證和內(nèi)銷許可證的商品房，這樣才能取得合法產(chǎn)權(quán)。

二、購買商品房存在什么風(fēng)險？

1、宣傳虛假廣告風(fēng)險

在房地產(chǎn)市場中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運作，以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，以此獲得項目開發(fā)的建設(shè)資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設(shè)計如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關(guān)重要。如今在商品房買賣中大肆虛假宣傳的現(xiàn)象也十分常見，不真實的樣板房、海景房等

2、簽訂商品房認(rèn)購書的風(fēng)險

開發(fā)商往往會組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。當(dāng)然取得預(yù)售許可證后也可以簽署認(rèn)購書，即俗稱的“大定”。

認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時（沒有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購書都是有效的。如果認(rèn)購書實際上被依法認(rèn)定為買賣合同，那么在未取得預(yù)售手續(xù)時就是無效的。

3、商品房買賣合同違約風(fēng)險

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房屋建設(shè)過程中會有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對此違約責(zé)任的作出約定，是十分重要的。當(dāng)延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況發(fā)生時，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購房者的選擇。

通過上面的介紹，相信您對商品房的購買需要注意的相關(guān)事項有所了解。如今，買房是件大事，您在購買商品房時，您有必要事先對商品房不宜購買和風(fēng)險的相關(guān)情形有所認(rèn)識。為了防止落入不法分子布下的購房陷阱，您需要擦亮眼睛，提高警惕，有必要時可以找律師幫忙陪買。祝您早日買到安全保障的房子。