一、怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問題。所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形?！皣?yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù)，買受人不能因此要求退房。

二、房屋質(zhì)量不合格能退房嗎

通常我們所說的可以退房的情形多數(shù)都是法律有明確規(guī)定的，行使法定退房權(quán)當(dāng)然可以退房。在沒有法律規(guī)定的情形下要確定是不是可以退房，就要看一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是房子質(zhì)量問題是不是到了嚴(yán)重影響居住的程度。如果到了這個(gè)程度那么就是可以退房的，如果沒到就不能退房但是可以要求其他方面的賠償或者是補(bǔ)償以及修復(fù)等救濟(jì)方式。關(guān)于房屋質(zhì)量不合格的情況，能不能退房不能一概而論，而要看不合格的程度是否滿足了退房的標(biāo)準(zhǔn)，那就是是否嚴(yán)重影響居住，如果房屋質(zhì)量不合格的程度到了嚴(yán)重影響居住的地步就可以退房。