一、為什么實(shí)際建筑面積小于合同面積

第一種情況：如開發(fā)商在建筑商品房過程中，確因工程設(shè)計(jì)的修改、規(guī)劃用途的修改、施工技術(shù)方面的限制或地質(zhì)等自然方面原因必須對房屋格局作適當(dāng)修正。

第二種情況：開發(fā)商為牟取利潤，沒有任何理由而擅自在交樓時(shí)要求購房者補(bǔ)交超過合同約定建筑面積的樓款，則購樓者有權(quán)拒絕補(bǔ)交。

第三種情況：購房者在收到開發(fā)商的補(bǔ)交樓款的通知后未提出異議，即補(bǔ)交了樓款并辦理了驗(yàn)收樓房的手續(xù)。

二、實(shí)際建筑面積小于合同面積該怎么辦

（一）針對第一種情況應(yīng)在問題發(fā)生后憑有關(guān)機(jī)關(guān)出具的文件及時(shí)書面通知購房者，明確提出變更合同條款的內(nèi)容，并給予購房者考慮答復(fù)的合理時(shí)間（一般為15天），如屬上面所說的幾個(gè)方面的原因，購房者答不答復(fù)均無法律的區(qū)別；如不屬上面所說的幾個(gè)方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經(jīng)購房者答復(fù)認(rèn)可方為有效。當(dāng)然，如購房者收到通知后逾期不答復(fù)，則應(yīng)視為默認(rèn)合同變更通知的內(nèi)容，在這種情況下，購房者就可能喪失了勝訴權(quán)；反之，如購房者在收到變更合同的通知后在有效期限內(nèi)回答不同意變更合同的內(nèi)容，則開發(fā)商變更合同的要求不能生效，如實(shí)際交樓面積比合同約定面積大，則開發(fā)商無權(quán)要求購房者補(bǔ)交樓款，如開發(fā)商以不交鑰匙或不辦房產(chǎn)證為要挾，則構(gòu)成延期交樓的違約行為，或侵權(quán)行為，購房者可以請求仲裁或直接去法院起訴。

（二）針對第二種情況，法律后果與前述第一種情況相同。購房者有權(quán)拒絕補(bǔ)交樓款的理由是：

1、合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴(yán)格履行，任何一方均無權(quán)擅自變更或解除，這是經(jīng)濟(jì)合同法的基本準(zhǔn)則。

2、開發(fā)商負(fù)有對其售出商品房依法辦理土地使用權(quán)、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、施工建筑等各方面的法律手續(xù)的義務(wù)，建筑面積的變化，完全是開發(fā)商單方行為，與購房者的義務(wù)毫不相干。

（三）面對購房者在收到開發(fā)商的補(bǔ)交樓款的通知后未提出異議，即補(bǔ)交了樓款并辦理了驗(yàn)收樓房的手續(xù)。在這種情況下，應(yīng)視為購房者默認(rèn)了開發(fā)商的變更合同的行為，變更合同有效，購房者無權(quán)請求返還已交付的補(bǔ)交樓款。