商品房買賣要注意哪些問題，房屋買賣要注意什么？

商品房作為買賣的標的，特殊性表現(xiàn)在：價值大、交易期長、法律關系復雜等。房屋買賣中必然會涉及合同的簽署、合同條款的分析、房地產(chǎn)政策法規(guī)的了解等，那么商品房買賣要注意哪些問題？具體來說：

一、要注意買賣合同的主體是否合格

（一）賣方主體問題。商品房銷售分為商品房現(xiàn)售和商品房預售，現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為?？梢姡唐贩夸N售主體只能是依法設立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體房地產(chǎn)。

（二）買方主體問題。購買人應是18周歲以上具有完全民事行為能力、可以獨立進行民事活動的自然人，也可以是依法成立的法人或其他組織。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，但就購買商品房而言，應由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。不滿10周歲的人購買商品房，應由其法定代理人代理。

二、商品房銷售要符合一定的條件

（一）商品房預售實現(xiàn)許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。商品房預售應滿足下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

（二）商品房現(xiàn)售應當符合下列條件：

1、現(xiàn)售商品房的開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

2、取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。

3、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

4、已通過竣工驗收。

5、拆遷安置已落實。

6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用的條件或者已確定施工進度和交付日期。

7、物業(yè)管理方案已落實。

另外關于銷售證件的審查。有些開發(fā)商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領取的是臨時國有土地使用證，因而在其領取的商品房預售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為買受人要著重審查您要購買的房屋是否包括在預售范圍內(nèi)。決不要認為開發(fā)商有了預售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷售。這是許多買受人容易忽視的環(huán)節(jié)。

此外還要注意，在簽訂購房合同之前簽訂的認購書是開發(fā)商與購房人雙方為實現(xiàn)各自的利益目的，對開發(fā)商將要預售的商品房達成的一個認購意向協(xié)議。對其中定金的約定一定要看清楚，否則可能會造成購房者利益的損失。