一、提高首付款后能要回定金嗎

自2006年國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控以來(lái)，這樣的情況頗為普遍。但開發(fā)商拒絕退還定金的做法缺乏法律和合同依據(jù)，因?yàn)檫@種情況屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

即使購(gòu)房人已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，在上述情況下仍然享有合同解除權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

二、限購(gòu)令出臺(tái)后能返還定金嗎

首先來(lái)說下限購(gòu)令的內(nèi)容，第一點(diǎn)就是加高首付比例，首次置業(yè)首付加到三成，其次是限購(gòu)政策。

那么根據(jù)以上的情形，我覺得可以分兩種情況來(lái)說：

1、新政出臺(tái)導(dǎo)致首付比例增加的。

（1）合同明確有約定解除條件的，可以要求解除合同并要求返還定金。

有的買家在簽訂買賣合同時(shí)，就簽得很專業(yè)，在合同中明確約定好，是以貸款形式買房，并且一定要獲得銀行七成的貸款，如果無(wú)法獲得銀行七成的貸款，那么買方有權(quán)要求解除合同，賣方不追究買方違約責(zé)任。這種情況下，一但買方無(wú)法獲得銀行貸款，或者獲得的貸款數(shù)額低于預(yù)期，買方是可以要求解除合同并要求賣方返還定金。

（2）合同明確約定有買方如無(wú)法獲得貸款，或者獲得貸款數(shù)目不足的，有補(bǔ)足首期款的義務(wù)，而且銀行也明確并非不放貸款，只是需要增加首付比例，那么買方有補(bǔ)足首付比例的義務(wù)，如無(wú)法補(bǔ)足那么，賣方可以追究買方的違約責(zé)任。那么買方的定金將被賣方?jīng)]收，并可能會(huì)被追究更高的違約金。

（3）合同約定是貸款形式購(gòu)房，而現(xiàn)在就是增加首付比例，銀行也堅(jiān)決不放貸款，在這種情況下，這是因?yàn)檎叩淖兓瘜?dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，要求買方一次性付款也明顯加重了買方義務(wù)，買方可以以情勢(shì)變更作為解除合同的理由。

2、完全吻合限購(gòu)條件，買方繼續(xù)成交也將導(dǎo)致買方無(wú)法過戶，此種情形下，買方完全有理由以情勢(shì)變更作為解除合同的理由，并要求賣方退還已收定金。