一、影響二手房?jī)r(jià)格的因素

在銀行對(duì)各個(gè)區(qū)域都有一個(gè)大致評(píng)估價(jià)范圍的基礎(chǔ)之上，然后再根據(jù)房屋位置、樓層、面積、裝修、房齡等情況決定此次評(píng)估價(jià)。但不得高于銀行對(duì)該區(qū)域最高評(píng)估價(jià)范圍。目前市場(chǎng)上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括：

1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。

2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格。

3、所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

二、二手房評(píng)估的辦理流程

1、業(yè)務(wù)接洽。

2、對(duì)委托項(xiàng)目進(jìn)行初步了解。

3、確定評(píng)估目的。

4、簽訂評(píng)估委托書。

5、預(yù)收評(píng)估費(fèi)。

6、提供相關(guān)資料。

7、現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)。

8、資產(chǎn)初步評(píng)定估算。

9、雙方交流意見。

10、評(píng)估報(bào)告定稿。

11、出具評(píng)估報(bào)告。

12、付清評(píng)估費(fèi)余額。

13、提交評(píng)估報(bào)告。

采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開發(fā)商手中的商品房而言的。經(jīng)過一手買賣之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。有些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的人，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。