一、二手房評估的方法

目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：

1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格。

2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格。

3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢。

4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。對于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計理論和數(shù)學(xué)模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

二、二手房怎么進(jìn)行評估

眾所周知，二手房估價是一門非常專業(yè)的學(xué)問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員來進(jìn)行。首先要弄清下面幾個數(shù)據(jù)：

1、房屋的折舊費。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％；

2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10％；

3、房子所在的樓層不同，價格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，頂樓減5％；

4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5％；

5、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨封閉，也減5％，屬于重點中小學(xué)區(qū)域的房子要加15％；

6、習(xí)慣性心理因素，也會使人們對買舊房心存壓力，花很多錢才買套舊房，這一因素使房價又減8％的價錢。

在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報價應(yīng)為同地理位置商品房價格的60％至70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然，這個數(shù)字只能作為一個參考價格，還是應(yīng)當(dāng)邀請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評估。