一、按揭與抵押的區(qū)別

1、在生效條件上：按揭的生效條件是，如果按揭物是現(xiàn)房的，那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若按揭物是期房的，則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)商定。

2、在權(quán)利依據(jù)上：按揭的權(quán)利既屬于擔(dān)保物權(quán)，又屬于一般債權(quán)，因為按揭物如是現(xiàn)房，按揭人只要將按揭物的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭人即可，它是一種權(quán)利的質(zhì)押，與債權(quán)并無直接關(guān)系；若按揭物是一種期房的，它實際上還并不存在，因此根本不會發(fā)生轉(zhuǎn)移期房的占有權(quán)問題，只是要求把《商品預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人即可。《商品房預(yù)售合同》中反映的僅是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也說明按揭人在商品預(yù)售的合同關(guān)系中是處于債權(quán)人的地位，這種權(quán)利只具有一種債權(quán)的性質(zhì)，尚未具有直接體現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。而抵押權(quán)屬于物權(quán)，因為它是抵押人以自己的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的保證。

3、在標的物上：按揭和抵押權(quán)的標的雖然都可以是房屋，但抵押權(quán)的標的原則上應(yīng)為有體物。雖然傳統(tǒng)民法上也可以對權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)，如中國《擔(dān)保法》規(guī)定的可以國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，但抵押物必須直接指向現(xiàn)存的具有一定交換價值的財產(chǎn)或者一種能即時物化的權(quán)利，這就排除了以期待權(quán)作為設(shè)定抵押的可能。而在按揭中，按揭的標的物不僅包括現(xiàn)房，還有在建的工程和樓花，后兩者用來設(shè)定擔(dān)保的是尚未建成的建筑物，用作設(shè)定擔(dān)保的是一種期待權(quán)。

二、按揭與與質(zhì)押的區(qū)別

1、權(quán)利標的的范圍不同。質(zhì)押在中國法律中只有動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押，不包括不動產(chǎn)質(zhì)押，而按揭則可以不動產(chǎn)為標的而設(shè)立。而且質(zhì)權(quán)人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的前提條件是債務(wù)履行期間屆至而債務(wù)人不能履行債務(wù)，即質(zhì)權(quán)人必須在債務(wù)履行期屆至?xí)r方可能收取入質(zhì)債權(quán)，而在債務(wù)履行期內(nèi)質(zhì)權(quán)人并不享有入質(zhì)債權(quán)。但在樓花按揭中，銀行作為債權(quán)人在債務(wù)履行期間，即已享有購房人轉(zhuǎn)讓的期待權(quán)，而不像債權(quán)質(zhì)押那樣在債務(wù)履行期屆滿時方可以取得入質(zhì)債權(quán)。因此將樓花按揭定性為債權(quán)質(zhì)不妥。

2、兩者權(quán)利實現(xiàn)的方式不同。質(zhì)押的出質(zhì)人如果不按規(guī)定清償，那么可由質(zhì)權(quán)人與出質(zhì)上協(xié)議將其折價清償，如協(xié)議不成的，質(zhì)權(quán)人即可直接依法拍賣質(zhì)物。而按揭中的按揭人若不履行義務(wù)，即到期未還清本息時，通常的做法則是由房地產(chǎn)開發(fā)商以房屋原價的70%左右的回購價格將按揭標的回購，并將以回購款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原房價70%受讓，則應(yīng)由第三人購買。