一、購買期房存在哪些問題

購買期房必須簽訂房屋預(yù)售合同，商品房預(yù)售制度的推行導(dǎo)致了一系列問題，首先就是對(duì)購房人權(quán)益的損害。由于購房人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引消費(fèi)者的動(dòng)力不復(fù)存在，這不僅導(dǎo)致了房屋質(zhì)量問題連連，也導(dǎo)致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國(guó)受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢(shì)，但商品房投訴比去年同期上升了15%，增幅第一。

只要房屋預(yù)售制度存在一天，消費(fèi)者必然處于受掠奪與打壓的被動(dòng)地位。預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積居奇等方式步步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們對(duì)未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)變得更為強(qiáng)烈，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。當(dāng)初設(shè)立商品房預(yù)售制度的條件如今都已經(jīng)不復(fù)存在。從融資渠道來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。

由于普遍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，開發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門來，降低門檻為開發(fā)商提供貸款。而且，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對(duì)預(yù)售房制度的依賴性逐漸減弱。更重要的是，當(dāng)初建立商品房預(yù)售制度，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣，房?jī)r(jià)低迷，需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展，而現(xiàn)在的情況已經(jīng)與之完全相反，房地產(chǎn)投資過熱，房?jī)r(jià)大幅度攀升，接連兩次房市調(diào)控政策都未能阻擋住房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。從某種程度上來看，商品房預(yù)售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幫兇。把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，于國(guó)于民都是大為有益的。

二、購買期房的優(yōu)勢(shì)

1、先期預(yù)購，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開始，開發(fā)項(xiàng)目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購房者有了比較大的選擇余地。

2、價(jià)格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%～10%，甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)樓盤一般需要1年～2年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。為了及時(shí)收回現(xiàn)金，對(duì)購買期房持極大的歡迎態(tài)度。

3、付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般分為三次。首次付款時(shí)間為取得預(yù)售證時(shí)，一般僅付1萬元～2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款；第二次付款時(shí)間是工程進(jìn)行到一半時(shí)，付款額約為總房款的60%；第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時(shí)，購房者將余下的款項(xiàng)付完，同時(shí)開發(fā)商將房屋交付給購房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。

4、工程質(zhì)量隨時(shí)可見，便于監(jiān)督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時(shí)去觀看工程進(jìn)度，對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時(shí)都可一覽無余。