一、什么是商品房認(rèn)購書

商品房認(rèn)購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購書視為要約合同。雖然認(rèn)購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認(rèn)購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。

認(rèn)購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購書只要約定了所購房子的房號、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實(shí)踐中，由于不同項(xiàng)目在認(rèn)購書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認(rèn)購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。

很多情況下，簽完了認(rèn)購書很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。 于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

二、盲目簽訂商品房認(rèn)購書的后果

一些購房者由于對認(rèn)購書的認(rèn)識程度不夠，在簽訂時(shí)較為隨意，為自己帶來了不少麻煩。作為開發(fā)商在不具備簽訂正式《商品房買賣合同》條件之前的一種協(xié)議，認(rèn)購書具備擔(dān)保正式《商品房買賣合同》簽訂的擔(dān)保效力。遼寧恒信律師事務(wù)所于律師表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，如果認(rèn)購協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)符合協(xié)議書約定的生效條件時(shí)，該協(xié)議書即發(fā)生法律效力，開發(fā)商和購買人均應(yīng)按照協(xié)議書約定享有權(quán)利，履行義務(wù)。

由此看來，具備了上述條件、符合相關(guān)法律要求的認(rèn)購書是與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的。如果認(rèn)購書中，對于房屋的房號、面積、價(jià)格以及雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定，那么認(rèn)購書可以被看作為一份預(yù)先約定的房屋買賣合同，正式的《商品房買賣合同》只是對于認(rèn)購書內(nèi)容做出了更為具體的約定；而如果認(rèn)購書中沒有約定上述內(nèi)容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質(zhì)，也就沒有合同的約束力。

目前，由于相關(guān)法律法規(guī)對于認(rèn)購書沒有較為明確的規(guī)范和要求，所以不同樓盤出具的認(rèn)購書不盡相同，條款的隨意性也較大。一份正式、規(guī)范的認(rèn)購書應(yīng)該包括哪些內(nèi)容呢？按照相關(guān)法律法規(guī)要求，商品房在銷售時(shí)，開發(fā)商應(yīng)與購房者訂立書面的《商品房買賣合同》，商品的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議應(yīng)具備《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容。

也就是說，如果是具備正式《商品房買賣合同》條件的認(rèn)購書，其內(nèi)容應(yīng)符合《商品房買賣合同》的相關(guān)約定，即當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)等。購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)，要對其中的條款進(jìn)行仔細(xì)閱讀，認(rèn)真思考，切不可盲目行事。

購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)，應(yīng)仔細(xì)斟酌其中的各項(xiàng)條款，并重點(diǎn)關(guān)注關(guān)于定金的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)間及認(rèn)購書協(xié)議的生效、失效時(shí)間等內(nèi)容。同時(shí)，應(yīng)特別注意其中有無超出法律、法規(guī)范疇的“霸王條款”，避免自己的合法權(quán)益受到侵害。