一、怎么轉讓預售商品房？

房價一路上漲，早期購房者所購買的商品房房價已上升到較高程度，轉讓具備了可觀的經(jīng)濟收益。這些轉讓預售商品房的預購人都希望在商品房預售階段完成轉讓，節(jié)省承擔辦理房地產(chǎn)權屬證書所需的經(jīng)濟成本及時間成本。

（一）規(guī)范預售商品房轉讓行為的法律僅為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。但國務院對此問題并未出臺相關行政法規(guī)。由于無法可依，北京市各商品房預售登記機關都采取保守態(tài)度，不予辦理預售商品房轉讓手續(xù)。

（二）預購人急于轉讓預購的商品房，在法律、政策不支持的情形下，只能尋求開發(fā)商的幫助實現(xiàn)預售商品房的轉讓。具體轉讓程序為：

1、預購人與開發(fā)企業(yè)解除預售合同，辦理預售注銷手續(xù)。

2、開發(fā)企業(yè)與預購人確定的預售商品房受讓人簽訂預售合同并辦理預售登記手續(xù)。

但不是每個開發(fā)企業(yè)都會積極配合預購人辦理注銷、登記手續(xù)。很多開發(fā)企業(yè)并不樂于協(xié)助預購人辦理注銷、登記手續(xù)，導致預購人成功轉讓其預購商品房的情形少之又少。

因此，轉讓預售商品房最后往往會變成轉讓商品房預售合同。

二、轉讓預售商品房要注意什么？

（一）出賣人要注意自己辦理的貸款并不自動解除。

預售合同與借款合同之間不存在主從關系，是各自獨立、互不依存的合同。如果出賣人購買的預售商品房辦理了貸款，后來又將該房子轉賣給別人，要在還清貸款后辦理解除借款合同的手續(xù)。

（二）出賣人轉讓預售商品房，開發(fā)商的保證責任不解除

借款合同的主要內(nèi)容是出賣人向貸款銀行借款，借款目的用于購買開發(fā)企業(yè)所屬的商品房。開發(fā)企業(yè)為預購人所借款項承擔階段性連帶保證責任，保證責任至預購人將所購商品房抵押給貸款銀行的條件成就時截止。合同中沒有約定解除保證責任的條件、合同法及擔保法也沒有授予法定解除權，開發(fā)企業(yè)不能解除保證責任，還應按借款合同約定向貸款銀行承擔保證責任。

（三）在實際操作過程中，受讓人辦理房產(chǎn)證需要開發(fā)企業(yè)的積極協(xié)助，如出具發(fā)票義務、蓋章義務。由于出賣人轉讓預售商品房的行為損害了開發(fā)企業(yè)的權益，開發(fā)企業(yè)將拒絕履行自己的協(xié)助義務。因受讓人的房產(chǎn)證無法辦理使相關權利人等的糾紛集中浮出水面，如受讓人與開發(fā)企業(yè)因辦理房產(chǎn)證產(chǎn)生的糾紛、預購人與受讓人的轉讓合同糾紛、預購人與開發(fā)企業(yè)的合同糾紛、貸款銀行與預購人的借款合同糾紛等，所以受讓人要謹慎購買。

以上就是關于怎么轉讓預售的商品房以及轉讓預售商品房要注意什么的相關內(nèi)容。轉讓預售商品房無論對于出賣人、開發(fā)商、銀行還是受讓人來說都存在一定的法律風險，因此實踐中多為預售合同的轉讓，無論哪種形式，轉讓預售商品房都是一個復雜的問題，買賣雙方最好都咨詢一下律師以后再做決定，盡可能將風險降到最低。