一、怎么轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房？
房?jī)r(jià)一路上漲，早期購(gòu)房者所購(gòu)買的商品房房?jī)r(jià)已上升到較高程度，轉(zhuǎn)讓具備了可觀的經(jīng)濟(jì)收益。這些轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人都希望在商品房預(yù)售階段完成轉(zhuǎn)讓，節(jié)省承擔(dān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書所需的經(jīng)濟(jì)成本及時(shí)間成本。
（一）規(guī)范預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為的法律僅為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。但國(guó)務(wù)院對(duì)此問題并未出臺(tái)相關(guān)行政法規(guī)。由于無法可依，北京市各商品房預(yù)售登記機(jī)關(guān)都采取保守態(tài)度，不予辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
（二）預(yù)購(gòu)人急于轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房，在法律、政策不支持的情形下，只能尋求開發(fā)商的幫助實(shí)現(xiàn)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓。具體轉(zhuǎn)讓程序?yàn)椋?/p>
1、預(yù)購(gòu)人與開發(fā)企業(yè)解除預(yù)售合同，辦理預(yù)售注銷手續(xù)。
2、開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人確定的預(yù)售商品房受讓人簽訂預(yù)售合同并辦理預(yù)售登記手續(xù)。
但不是每個(gè)開發(fā)企業(yè)都會(huì)積極配合預(yù)購(gòu)人辦理注銷、登記手續(xù)。很多開發(fā)企業(yè)并不樂于協(xié)助預(yù)購(gòu)人辦理注銷、登記手續(xù)，導(dǎo)致預(yù)購(gòu)人成功轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)商品房的情形少之又少。
因此，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房最后往往會(huì)變成轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同。
二、轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要注意什么？
（一）出賣人要注意自己辦理的貸款并不自動(dòng)解除。
預(yù)售合同與借款合同之間不存在主從關(guān)系，是各自獨(dú)立、互不依存的合同。如果出賣人購(gòu)買的預(yù)售商品房辦理了貸款，后來又將該房子轉(zhuǎn)賣給別人，要在還清貸款后辦理解除借款合同的手續(xù)。
（二）出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，開發(fā)商的保證責(zé)任不解除
借款合同的主要內(nèi)容是出賣人向貸款銀行借款，借款目的用于購(gòu)買開發(fā)企業(yè)所屬的商品房。開發(fā)企業(yè)為預(yù)購(gòu)人所借款項(xiàng)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，保證責(zé)任至預(yù)購(gòu)人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行的條件成就時(shí)截止。合同中沒有約定解除保證責(zé)任的條件、合同法及擔(dān)保法也沒有授予法定解除權(quán)，開發(fā)企業(yè)不能解除保證責(zé)任，還應(yīng)按借款合同約定向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任。
（三）在實(shí)際操作過程中，受讓人辦理房產(chǎn)證需要開發(fā)企業(yè)的積極協(xié)助，如出具發(fā)票義務(wù)、蓋章義務(wù)。由于出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的行為損害了開發(fā)企業(yè)的權(quán)益，開發(fā)企業(yè)將拒絕履行自己的協(xié)助義務(wù)。因受讓人的房產(chǎn)證無法辦理使相關(guān)權(quán)利人等的糾紛集中浮出水面，如受讓人與開發(fā)企業(yè)因辦理房產(chǎn)證產(chǎn)生的糾紛、預(yù)購(gòu)人與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同糾紛、預(yù)購(gòu)人與開發(fā)企業(yè)的合同糾紛、貸款銀行與預(yù)購(gòu)人的借款合同糾紛等，所以受讓人要謹(jǐn)慎購(gòu)買。
以上就是關(guān)于怎么轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房以及轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要注意什么的相關(guān)內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房無論對(duì)于出賣人、開發(fā)商、銀行還是受讓人來說都存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此實(shí)踐中多為預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，無論哪種形式，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房都是一個(gè)復(fù)雜的問題，買賣雙方最好都咨詢一下律師以后再做決定，盡可能將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
