一、已經(jīng)抵押的二手房怎么買賣？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。

（一）購(gòu)買已經(jīng)抵押的二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無(wú)效。購(gòu)買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō)也存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購(gòu)買人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)。在實(shí)際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房?jī)r(jià)款后離開，等抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。

（二）如何避免這種風(fēng)險(xiǎn)？

購(gòu)買該類二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購(gòu)買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購(gòu)房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。

現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強(qiáng)調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒(méi)有說(shuō)明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，最好請(qǐng)抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對(duì)購(gòu)房人在法律上比較有保障。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請(qǐng)抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購(gòu)房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購(gòu)房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

二、產(chǎn)權(quán)不清的房子咋買

（一）什么是產(chǎn)權(quán)不清的房子？

由于各種歷史原因或因?yàn)椴煌臋C(jī)構(gòu)變動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致原來(lái)的法律關(guān)系的調(diào)整。原來(lái)法律關(guān)系的主體因?yàn)闅v史的沿革與變化也會(huì)導(dǎo)致原來(lái)法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動(dòng)，有時(shí)甚至不清。例如原來(lái)的某個(gè)國(guó)家機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)整，變成公司，以后該公司又一分為二劃入了兩個(gè)其他公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國(guó)家機(jī)關(guān)，所以幾家與原始國(guó)家機(jī)關(guān)有牽連的公司都自稱原國(guó)家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)應(yīng)該歸其所有。

現(xiàn)在實(shí)際擁有這些舊房產(chǎn)的公司要向新的投資人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰(shuí)所有，誰(shuí)擁有最后處置權(quán)，面對(duì)這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦？

（二）產(chǎn)權(quán)不清的房子咋買？

1、首先應(yīng)該理清這些舊房產(chǎn)的法律歸屬和法律關(guān)系。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國(guó)家機(jī)關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都會(huì)有上級(jí)機(jī)關(guān)的紅頭文件，以及原始國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)待機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財(cái)產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對(duì)國(guó)有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個(gè)公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。

在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級(jí)機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

2、在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實(shí)際所有人出具保證函，保證在關(guān)于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，保證人應(yīng)該承擔(dān)所有法律責(zé)任。這就在法律上保障了購(gòu)買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭(zhēng)議排除在購(gòu)買人的法律責(zé)任之外。對(duì)于有的法律關(guān)系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購(gòu)房人未理清之前，最好不應(yīng)貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

以上就是對(duì)“已經(jīng)抵押的二手房怎么買賣以及產(chǎn)權(quán)不清的房子咋買”的問(wèn)題所做的解答。已經(jīng)抵押的二手房是可以購(gòu)買的但是要注意去管理部門進(jìn)行核查，最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清的房產(chǎn)，要先理清這些法律關(guān)系找出房產(chǎn)的真正所有人，然后再來(lái)簽訂合同。有條件的最好找律師咨詢一下再做處理，這樣可以更好地維護(hù)自己的權(quán)益。