一、夫妻共有的二手房怎么買(mǎi)賣(mài)？

根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來(lái)分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買(mǎi)賣(mài)合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購(gòu)買(mǎi)人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。具體來(lái)說(shuō)：

（一）房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字。

這樣的情況較為容易處理，購(gòu)房人應(yīng)該請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來(lái)的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見(jiàn)證，以證實(shí)其真實(shí)性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無(wú)法律效力，最后在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)會(huì)遇到障礙。

（二）房產(chǎn)證上只寫(xiě)了一方的名字。

這種情況較為復(fù)雜，針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購(gòu)房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會(huì)想方設(shè)法阻止購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

如果夫妻一方不在國(guó)內(nèi)，就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書(shū)或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書(shū)或同意函也沒(méi)有的話，最好請(qǐng)簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書(shū)實(shí)際上也是一個(gè)試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問(wèn)題，那么購(gòu)房人就應(yīng)該警覺(jué)，這個(gè)二手房到底該不該買(mǎi)。

二、特殊房產(chǎn)如何買(mǎi)賣(mài)？

由于社會(huì)上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。例如有的房產(chǎn)被法院強(qiáng)制查封；有的處于拍賣(mài)過(guò)程中；有的是正在訴訟中的標(biāo)的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過(guò)程之中；還有的房產(chǎn)就要被拿去抵債。有的房產(chǎn)屬于合建項(xiàng)目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣(mài)掉，諸如此類(lèi)。這些特殊房產(chǎn)如何買(mǎi)賣(mài)？

（一）欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買(mǎi)賣(mài)

我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)越高，有的高級(jí)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到每平方米每月2．5美元或3美元。而高級(jí)住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)或煤氣、取暖費(fèi)也會(huì)相對(duì)較高，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)高檔住宅的二手房時(shí)就應(yīng)該注意上述問(wèn)題。

在簽訂高檔二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會(huì)拿著欠費(fèi)單來(lái)找麻煩。

（二）有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易

出賣(mài)人在處理上述房產(chǎn)時(shí)，大都在價(jià)格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購(gòu)房人很難察覺(jué)這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不會(huì)說(shuō)話。但當(dāng)購(gòu)房人一旦與賣(mài)房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了第一筆款項(xiàng)后，購(gòu)房人就失去了自控權(quán)。購(gòu)房人常常會(huì)處在兩難境地。如果不買(mǎi)，收不回已支付的款項(xiàng)，如果買(mǎi)，就要承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

在購(gòu)買(mǎi)諸如此類(lèi)的房產(chǎn)時(shí)，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買(mǎi)賣(mài)需要調(diào)查出賣(mài)人的財(cái)務(wù)報(bào)表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無(wú)長(zhǎng)期投資，有無(wú)重大貸款，公司股本情況等，如是合建項(xiàng)目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。

如果是被法院查封，那么賣(mài)房者一般只涉及民事、經(jīng)濟(jì)案件，在房主提供擔(dān)?；蛘咔鍍斄藗鶆?wù)后，法院就會(huì)解除查封。如果的房產(chǎn)已被法院查封，而賣(mài)家要求購(gòu)房者先拿出一筆房款來(lái)替他清償債務(wù)再辦理過(guò)戶(hù)交易手續(xù)的話，那購(gòu)房者要格外謹(jǐn)慎，要注意要求賣(mài)家出示與訴訟有關(guān)的材料，如起訴狀、法院受理通知書(shū)等，了解涉案金額與案件有關(guān)的其他信息，要求與法院協(xié)商抵銷(xiāo)查封的方式和時(shí)間等。

此外，將房款以賣(mài)方的名義付到法院，同時(shí)要求賣(mài)家出具收款收據(jù)。千萬(wàn)不能直接將房款交給賣(mài)家。以上就是夫妻共有的二手房怎么買(mǎi)賣(mài)，特殊房產(chǎn)如何買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)內(nèi)容。在購(gòu)買(mǎi)這些特殊房產(chǎn)的時(shí)候，購(gòu)房者最好到相關(guān)部門(mén)去核實(shí)一下產(chǎn)權(quán)的情況，或者請(qǐng)律師協(xié)助審查。千萬(wàn)不要因?yàn)楸阋司唾?gòu)買(mǎi)了這些有問(wèn)題的房子，到時(shí)候自己的利益還是會(huì)受到損失。