一、房屋租賃中裝修糾紛如何處理

根據(jù)我國民法的基本原理，承租人對房屋的裝修屬于添附制度中的附合行為。通說認(rèn)為附合是指不同所有人的財產(chǎn)有機結(jié)合在一起非經(jīng)拆毀不能分離，如果要恢復(fù)原狀則在事實上不可能或者雖然有可能但在經(jīng)濟上不合理。

裝修糾紛紛繁復(fù)雜，究其原因，主要在于在租賃合同存續(xù)期間，承租人作為租賃房屋的使用權(quán)人，享有對裝修物的所有權(quán)，但在租賃合同終止時，承租人的裝修物附合于出租人的租賃房屋之上，所有權(quán)歸屬出租人，承租人作為裝修出資人可能受到利益損害，糾紛由此產(chǎn)生。

現(xiàn)實生活中的裝修情況比較復(fù)雜，依承租人對房屋裝修是否取得出租人的同意、雙方當(dāng)事人對裝修補償是否有約定、房屋租賃合同終止是否屬于正常終止來進行區(qū)分，共有四種不同的情形，應(yīng)分別處理：

（一） 承租人在沒有取得出租人同意的情況下，私自進行裝修，此情形應(yīng)適用侵權(quán)責(zé)任原則。

根據(jù)我國民法規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，非財產(chǎn)所有人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，承租人只取得房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下進行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)就此行為承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。

（二） 承租人在取得出租人同意的情況下對房屋進行裝修，雙方事先約定了具體的處理條款，如房屋租賃合同正常終止，此情形應(yīng)適用意思自治原則。

租賃人經(jīng)出租人同意對房屋進行裝修屬于合法的添附行為，對裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定處理，這是我國民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動中的具體適用。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意添附，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定處理。”

（三） 承租人在取得出租人同意的情況下對房屋進行裝修，但雙方未對補償作出約定，如房屋租賃合同正常終止，此情形應(yīng)適用公平合理原則。

《民法通則》第132條規(guī)定：“當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據(jù)實際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任?！背凶馊嗽谌〉梅课菟腥说耐夂髮Ψ课葸M行裝修，是一種合法的添附行為，如果雙方未就裝修費用的承擔(dān)問題事先約定，但合同屬于正常終止，按照我國民法之過錯責(zé)任歸責(zé)原則顯然無法解決這一問題，因此實踐中應(yīng)本著公平合理的原則加以處理。具體處理辦法可依照最高人民法院《意見》第86條規(guī)定：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的部分評估后扣除折舊由出租人予以補償；因裝修行為造成房屋受損，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（四） 承租人在取得出租人同意的情況下對房屋進行裝修，但雙方未對補償作出約定，如房屋租賃合同非正常終止，此情形應(yīng)適用過錯責(zé)任原則。

承租人在取得房屋所有人同意的情況下進行裝修，若原租賃合同非正常終止，如合同無效或一方違約，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯行為，可能造成另一方當(dāng)事人的裝修損失。我國《民法通則》第61條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

二、房屋租賃中裝修糾紛處理注意事項

（一）默示同意是否有效

默示是民事訴訟中嚴(yán)格限制的一種表意方式，如果任意濫用必將侵犯他人的合法權(quán)益。對此，最高人民法院司法解釋明確規(guī)定：不作為的默示，只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。因此，未經(jīng)出租人明確同意的裝修行為皆為侵權(quán)行為。如果承租人以出租人知道承租人裝潢出租房屋而未提出疑異抗辯，則此抗辯無效。因為出租人對于所遭受的損害是否要求賠償或提起訴訟，以及在何時提出，這是出租人的權(quán)利，其有選擇的自由，而非義務(wù)。

（二）補償范圍的確定

裝修，根據(jù)其性質(zhì)和用途，大體分為三類：

第一類是承租人對租賃房屋的增建或設(shè)備的改造和完善，諸如安裝中央空調(diào)、增設(shè)水電設(shè)施等；

第二類是一些普通性的裝修，諸如粉刷墻面、安裝門窗等；

第三類是承租人用于特定經(jīng)營用途的裝修，如承租人開辦餐廳、開設(shè)歌廳所設(shè)置的特殊性標(biāo)志物、桑拿浴房等。前兩類裝修，因具有市場通用性，一般認(rèn)為使房屋增值，應(yīng)由出租人給予補償。而第三類裝修，情況比較復(fù)雜，需進一步討論。

（三）侵權(quán)情況下賠償范圍的確定

未經(jīng)出租人同意進行裝修是一種侵權(quán)行為，應(yīng)適用侵權(quán)理論予以解決。救濟的方法包括恢復(fù)原狀，賠償損失。如果承租人拆除裝修物造成房屋毀損或不便利使用的，承租人應(yīng)對出租人負(fù)賠償責(zé)任，但應(yīng)該明確僅是賠償出租人房屋毀損的損失，對于被拆除的裝潢部分的損失出租人無權(quán)要求賠償，因為此裝潢本來非其所有，拆除裝修物是恢復(fù)出租房原狀的需要，而非對其所有物權(quán)益的損害。

房屋租賃中裝修所引起的糾紛日益復(fù)雜，但在不同的情形下自有不同的處理原則可予以適用。在具體的司法實踐中應(yīng)明確判斷該裝修行為是經(jīng)出租人同意的合法行為還是侵權(quán)行為。這對如何適用法律原則有絕對性的影響。綜上所述，經(jīng)同意的合法行為應(yīng)適用民法添附理論予以解決；未經(jīng)同意進行裝修，承租人對出租人構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)適用侵權(quán)理論予以解決。