一、房屋轉(zhuǎn)租合同的法律特征

房屋轉(zhuǎn)租合同是指房屋的承租人不退出租賃關(guān)系，把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據(jù)合同法第二百二十四條的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租合同有以下特征：

1、房屋轉(zhuǎn)租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉(zhuǎn)租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同是租賃合同成立后，承租另行與承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。

2、出租人的同意是房屋轉(zhuǎn)租合同訂立的前提條件。轉(zhuǎn)租合同的訂立應(yīng)當(dāng)取得房屋出租人同意，這種同意可是書面的，也可以是口頭的。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同。租賃合同的解除，轉(zhuǎn)租合同也就無存在的根據(jù)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)自動解除。房屋轉(zhuǎn)租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人。轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人只能是合同權(quán)利和義務(wù)的承受者，即房屋的承租人和次承租人。

3、出租人與次承租人無任何法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)因法律的規(guī)定和合同的約定而產(chǎn)生，出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系，我國《合同法》明確規(guī)定，次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。

另外，轉(zhuǎn)租合同中所規(guī)定的轉(zhuǎn)租中使用收益，系以原租賃權(quán)范圍為限，但經(jīng)出租人特許者除外。對于轉(zhuǎn)租合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租期限，我國法律未作特別規(guī)定轉(zhuǎn)租是以原租賃關(guān)系到為基礎(chǔ)，具有附屬性，故轉(zhuǎn)租期限不應(yīng)長于原租賃所余的期限。

二、房屋轉(zhuǎn)租合同有何法律效力

一旦主合同中出租人不同意承租人私下轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，堅持解除主合同，要求收回房屋的，作為房屋的次承租人是否應(yīng)得到同情或支持呢？我們可以從以下角度來分析未經(jīng)出租方同意的房屋轉(zhuǎn)租合同的法律效力。

1、承租人是否處分了出租人的財產(chǎn)

我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！狈缮系奶幏郑ǔ０ㄘ敭a(chǎn)的贈與、轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押等。而在本文次合同中，承租人作為無處分權(quán)人并沒有實(shí)施“處分出租人財產(chǎn)”的行為，因?yàn)槌凶馊巳匀灰苤朴谄渑c出租人之間主合同的約束。他應(yīng)根據(jù)主合同的約定向出租人交納租金，只是他租金來源不是自己經(jīng)營所得，而是通過轉(zhuǎn)租

從次承租人之處獲得的對價。如果說他轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的行為算是一種事實(shí)上的處分的話，則該“處分”的對象應(yīng)該是其基于租賃合同取得的租賃物使用權(quán)。

2、無效合同的構(gòu)成要件

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！绷硗?，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一），法院應(yīng)依法律和行政法規(guī)作為確認(rèn)合同無效的依據(jù)。

因此，承租人在違反主合同前提下另行簽訂的次合同，由于其并不具備無效合同的要件，所以不應(yīng)作為無效合同處理。

3、是否屬于效力待定合同

關(guān)于是否為效力待定合同，應(yīng)看主合同中承租人是否屬于“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)”的行為。承租人由于受與出租人簽訂主合同的調(diào)整，其有權(quán)對租賃房屋進(jìn)行使用和收益，其通過轉(zhuǎn)租方式允許第三人（次承租人）在主合同期限內(nèi)對房屋進(jìn)行使用，獲得相關(guān)收益，并未侵害出租人對于租賃房屋處分權(quán)，不應(yīng)適用“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)”的條款。因此，有關(guān)的房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)是一個相對獨(dú)立合同，而不是效力待定合同。

對于未經(jīng)出租人同意發(fā)生的房屋轉(zhuǎn)租合同的效力，應(yīng)根據(jù)主合同的相關(guān)約定具體分析。舉例說明：如果作為主合同的房屋租賃合同約定甲乙雙方租賃期限為10年，而作為次合同的房屋轉(zhuǎn)租合同卻約定租賃期限為15年，這明顯超出了乙方作為承租人的權(quán)利范圍，超出部分應(yīng)該不受法律保護(hù)。反之，如果次合同中有關(guān)權(quán)利義務(wù)的設(shè)定符合主合同的原則或范圍，也不存在承租人和次承租人惡意串通損害出租人合法權(quán)益等屬于無效的情況出現(xiàn)，這種房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。當(dāng)然，即使是有效合同，也并不意味著次承租人的合同權(quán)利能夠全部得到保護(hù)，畢竟還有主合同存在，且不能忽略主合同和次合同之間基于同一租賃物設(shè)定權(quán)利義務(wù)的事實(shí)。