一、房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何

合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律或者社會(huì)公共利益。民法通則的規(guī)定，基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。我們認(rèn)為在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效：

（一）房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書(shū)面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對(duì)表示的（默示），應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

（二）房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為效力待定。我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，……合同繼續(xù)有效，……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D(zhuǎn)租，出租人知情后可能會(huì)產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意；一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效；如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無(wú)效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。

（三）房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實(shí)后，雖反對(duì)房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，并沒(méi)有規(guī)定合同無(wú)效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。

二、為什么會(huì)限制轉(zhuǎn)租

回答這些疑問(wèn)，我們必須從法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自轉(zhuǎn)租，是出于保護(hù)原出租人利益的考慮。具體說(shuō)來(lái)，以下理由支撐著這一規(guī)定：

（一）與其他合同性質(zhì)不同，租賃合同具有人格性。出租人將自己所有的動(dòng)產(chǎn)出租給出租人使用，是對(duì)承租人一定程度的信賴(lài)。而承租人又將標(biāo)的物轉(zhuǎn)租給原出租人并不信賴(lài)的第三人使用，這是對(duì)租賃合同的人身信賴(lài)關(guān)系的破壞。

（二）轉(zhuǎn)租違背了原權(quán)利人的意志，與“私權(quán)神圣”理念有違。在私權(quán)神圣的市民社會(huì)里，所有權(quán)人的意志應(yīng)受最大程度的尊重，在租賃合同中，出租人之所以訂立租賃合同，是希望對(duì)方即承租人占有使用其租賃物，而承租人的轉(zhuǎn)租將導(dǎo)致是次承租人而非原承租人占有使用其租賃物，原出租人的這一意志并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

（三）承租人轉(zhuǎn)租使得他人占有使用租賃物，致使延長(zhǎng)了占有鎖鏈，造成了多層次的占有關(guān)系；動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性極強(qiáng)，一旦轉(zhuǎn)移至他處，原出租人無(wú)法對(duì)其了解和控制。轉(zhuǎn)租易增強(qiáng)了租賃物被毀損的程度，增加了原出租人請(qǐng)求返還其物的困難。

（四）承租人之所以轉(zhuǎn)租主要為了謀取高額轉(zhuǎn)租租金，為了禁止其不勞而獲、從中漁利，法律要規(guī)定未經(jīng)出租人同意不能將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租。