一、房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何

1、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對表示的（默示），應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

2、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，合同繼續(xù)有效，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D(zhuǎn)租，出租人知情后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意；一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效；如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。

3、房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實(shí)后，雖反對房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。

二、小部分非法轉(zhuǎn)租的效力

根據(jù)《合同法》第224條之規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。但對于承租人將租賃物業(yè)的小部分進(jìn)行轉(zhuǎn)租，出租人能否行使解除權(quán)，法律法規(guī)并無明確規(guī)定。在司法實(shí)踐中，法院判決的尺度不一，甚至以小部分轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成根本違約作為分析依據(jù)，由法官在案件審理中根據(jù)個案情況自由裁量。例如曾經(jīng)有法院認(rèn)為轉(zhuǎn)租人非法轉(zhuǎn)租的面積只占租賃物面積的3%，并不構(gòu)成根本違約，所以出租人無權(quán)解除合同。根本違約是指一方當(dāng)事人違約而使相對人的主要利益不能得到滿足，亦即合同目的不能實(shí)現(xiàn)，受損害方可以采取解除合同的違約補(bǔ)救措施。《合同法》第94條就根本違約的情況作出列舉式的規(guī)定，并賦予了當(dāng)事人可以解除合同的權(quán)利。

首先，當(dāng)承租人擅自轉(zhuǎn)租時，《合同法》第224條已經(jīng)直接賦予了出租人解除合同的權(quán)利，所以出租人的解除權(quán)不應(yīng)以《合同法》第94條為限，即法院判斷出租人是否享有解除權(quán)不應(yīng)以根本違約為依據(jù)，而是以承租人是否存在擅自轉(zhuǎn)租的行為為根據(jù)；

其次，轉(zhuǎn)租人是否構(gòu)成根本違約也不應(yīng)僅從非法轉(zhuǎn)租的面積上去判斷，而是要從轉(zhuǎn)租人的違法行為是否構(gòu)成損害賠償法上權(quán)利侵害之形態(tài)入手，該形態(tài)大致分為妨害與侵害兩種。關(guān)于妨害與損害的區(qū)別，王利明教授曾經(jīng)在《物權(quán)法研究》上作出詳細(xì)的闡述。妨害系指對他人的權(quán)利客體施加不當(dāng)影響，干擾或排擠了權(quán)利人對于客體的控制作用力，使權(quán)利人利益實(shí)現(xiàn)的可能性受到現(xiàn)實(shí)的或可能的妨礙。

由此可見，即使承租人只是小部分轉(zhuǎn)租，但其妨害出租人充分行使物權(quán)的事實(shí)是毋庸置疑的。