找人代簽合同無(wú)效

來(lái)自綏中縣的張女士告訴記者，她兒子已經(jīng)年滿16歲了，是高中二年級(jí)的在讀學(xué)生，她在某樓盤(pán)選中了一套房子，因?yàn)樽约簺](méi)時(shí)間在沈陽(yáng)與家鄉(xiāng)之間來(lái)回跑，委托親弟弟張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就等著將來(lái)辦房證之后，再給孩子在沈陽(yáng)“買(mǎi)房落戶”了?？墒?，過(guò)了不多久，開(kāi)發(fā)商工作人員說(shuō)，已經(jīng)簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個(gè)中原由。

根據(jù)《民法通則》規(guī)定：不滿10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。所以，以未成年人的名義所進(jìn)行的民事活動(dòng)，要么必須取得其監(jiān)護(hù)人的同意，要么直接由其監(jiān)護(hù)人代理。對(duì)于購(gòu)房這種標(biāo)的巨大的合同，只能由其監(jiān)護(hù)人代理進(jìn)行交易。 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心一工作人員說(shuō)，以未成年人名義購(gòu)房簽訂時(shí)，必須由其法定代理人（即法定監(jiān)護(hù)人，一般是父母）簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購(gòu)房公證，否則，其他人員代簽合同無(wú)法備案，日后也就沒(méi)法辦房產(chǎn)證。由其法定代理人簽字時(shí)，應(yīng)提供戶口簿等能證明當(dāng)事人關(guān)系的證明，而且購(gòu)房合同備案后，不得撤消。

買(mǎi)房容易賣(mài)房難

據(jù)介紹，房子一旦登記到未成年人名下，在孩子未成年以前，其父母也不能隨意處置房屋。因?yàn)樘幹梅慨a(chǎn)就會(huì)涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題?！段闯赡耆吮Ｗo(hù)法》第十二條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。第四十七條規(guī)定：侵害未成年人的合法權(quán)益，對(duì)其造成財(cái)產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。

比如，未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢(qián)來(lái)治療，孩子要出國(guó)留學(xué)但錢(qián)不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn)，房產(chǎn)部門(mén)一般要求當(dāng)事人提供合法的證據(jù)（如對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公證），否則，房產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)讓。如果父母因一些原因想把未成年人名下的房產(chǎn)過(guò)到自己的名下，房產(chǎn)部門(mén)將拒絕辦理。

小孩作房主貸款難

據(jù)相關(guān)人士介紹，以未成年人名義購(gòu)房，一般要交全額房款，申請(qǐng)貸款比較難，手續(xù)也比較復(fù)雜。如果銀行同意貸款，在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，父親或母親和他們的孩子都要在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上簽名，然后由父親或母親作為貸款申請(qǐng)人向銀行提出借款申請(qǐng)。同時(shí)，還需要辦理兩份公證：監(jiān)護(hù)權(quán)公證和不可撤銷(xiāo)的承諾書(shū)公證，主要是為了證明父母買(mǎi)房給孩子完全是自愿行為，以及父母向銀行做按揭還錢(qián)的保證。 專(zhuān)業(yè)人士特別提醒，以未成年人名義購(gòu)房辦證需慎重并切記要符合相關(guān)法規(guī)，以免日后引起不必要的糾紛或麻煩。