找人代簽合同無效

來自綏中縣的張女士告訴記者，她兒子已經(jīng)年滿16歲了，是高中二年級的在讀學(xué)生，她在某樓盤選中了一套房子，因為自己沒時間在沈陽與家鄉(xiāng)之間來回跑，委托親弟弟張先生與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，就等著將來辦房證之后，再給孩子在沈陽“買房落戶”了?？墒牵^了不多久，開發(fā)商工作人員說，已經(jīng)簽訂的購房合同無效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個中原由。

根據(jù)《民法通則》規(guī)定：不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。所以，以未成年人的名義所進(jìn)行的民事活動，要么必須取得其監(jiān)護(hù)人的同意，要么直接由其監(jiān)護(hù)人代理。對于購房這種標(biāo)的巨大的合同，只能由其監(jiān)護(hù)人代理進(jìn)行交易。 沈陽市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心一工作人員說，以未成年人名義購房簽訂時，必須由其法定代理人（即法定監(jiān)護(hù)人，一般是父母）簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證，否則，其他人員代簽合同無法備案，日后也就沒法辦房產(chǎn)證。由其法定代理人簽字時，應(yīng)提供戶口簿等能證明當(dāng)事人關(guān)系的證明，而且購房合同備案后，不得撤消。

買房容易賣房難

據(jù)介紹，房子一旦登記到未成年人名下，在孩子未成年以前，其父母也不能隨意處置房屋。因為處置房產(chǎn)就會涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問題?！段闯赡耆吮Ｗo(hù)法》第十二條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。第四十七條規(guī)定：侵害未成年人的合法權(quán)益，對其造成財產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。

比如，未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療，孩子要出國留學(xué)但錢不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn)，房產(chǎn)部門一般要求當(dāng)事人提供合法的證據(jù)（如對有關(guān)事項進(jìn)行公證），否則，房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓。如果父母因一些原因想把未成年人名下的房產(chǎn)過到自己的名下，房產(chǎn)部門將拒絕辦理。

小孩作房主貸款難

據(jù)相關(guān)人士介紹，以未成年人名義購房，一般要交全額房款，申請貸款比較難，手續(xù)也比較復(fù)雜。如果銀行同意貸款，在向銀行申請貸款時，父親或母親和他們的孩子都要在《商品房買賣合同》上簽名，然后由父親或母親作為貸款申請人向銀行提出借款申請。同時，還需要辦理兩份公證：監(jiān)護(hù)權(quán)公證和不可撤銷的承諾書公證，主要是為了證明父母買房給孩子完全是自愿行為，以及父母向銀行做按揭還錢的保證。 專業(yè)人士特別提醒，以未成年人名義購房辦證需慎重并切記要符合相關(guān)法規(guī)，以免日后引起不必要的糾紛或麻煩。