一、一房二賣有哪些情形

在一房二賣糾紛當中，有三種不同的情形：

1、兩買受人均未辦理過戶手續(xù)的 在此種糾紛中所買賣的標的房屋的所有權(quán)仍歸出賣人所有，兩買受人均不能取得所有權(quán)。這時兩買受人與出賣人之間均為債權(quán)債務(wù)關(guān)系?；趥鶛?quán)平等原則，兩買人地位是平等無先后順序的，即是說出賣人可選擇其中任一一人與其辦理過戶手續(xù)。但在審判實踐中，法院一般存在以下的處理原則：

（1）出賣人已將產(chǎn)權(quán)證書移轉(zhuǎn)給買受人保管、交由中介公司就特定的轉(zhuǎn)讓合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的或已經(jīng)在登記機關(guān)辦理了過戶手續(xù)的。在此種情況下審判機關(guān)一般會認為出賣了已選擇了履行該份轉(zhuǎn)讓合同，該合同的履行應(yīng)優(yōu)先于另一轉(zhuǎn)讓合同。

（2）在不存在第（1）種情況下則應(yīng)當審查買受人行使請求權(quán)時間上的先后。

2、出賣人與其中一買受人辦理過戶手續(xù)的 如前一買受人未辦理產(chǎn)權(quán)，而后一買受人辦理了產(chǎn)權(quán)的，在此種情況下兩房屋買賣合同均為有效合同，但并不管買受人與出賣人所簽定合同的先后順序來確定該房產(chǎn)的歸屬，而是以已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)的買受人取得該房屋的所有權(quán)，因為該買受人享有的是“物權(quán)”請求權(quán)。 如是在前一個買受人已辦理了產(chǎn)權(quán)，出賣人又將該房產(chǎn)賣給其他人的，屬無權(quán)處分行為，后一房屋買賣合同為效力待定合同需前一買受人的追認方為有效。在未得到追認的情形下后一合同為無效合同，出賣人應(yīng)當向后一買受人承擔(dān)賠償責(zé)任，構(gòu)成詐騙罪的應(yīng)當受到追訴。

3、后一購賣人為惡意購賣人的情況 如后一購房者明知出賣人已將標的房產(chǎn)與他人簽定了房屋買賣合同，仍與出賣人簽定購房合同的，屬惡意串通損害他人利益的行為，應(yīng)當認定為無效合同。

二、如何防范一房二賣的發(fā)生

1、加強房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度。房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫，發(fā)展速度，加強政府相關(guān)部門對其進行有效的監(jiān)管，則顯得尤為必要和迫切。政府管理部門嚴格要審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，確保該類企業(yè)完全具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的實質(zhì)要件。要加強對房屋銷售的監(jiān)督管理工作，切實履行監(jiān)督管理職責(zé)，從源頭上避免一房兩證、一房兩賣現(xiàn)象的發(fā)生。

2、嚴格審批房屋預(yù)售許可證和嚴格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記，確認開發(fā)商完成國家預(yù)售規(guī)定的配套建設(shè)和交納應(yīng)繳的費用，并完成預(yù)售前的所有法定行為，達到“五證齊全”的前提下，方可指令預(yù)售許可，發(fā)給開發(fā)商預(yù)售許可證。在預(yù)售過程中，相關(guān)政府部門還得做好跟蹤監(jiān)督工作，嚴格審查每套房屋、每棟樓房的銷售是否合乎相應(yīng)法規(guī)的要求，從根本上堵住重復(fù)售房的漏洞。

3、理順管理權(quán)責(zé)關(guān)系，建立快捷查詢系統(tǒng)。房地產(chǎn)管理部門必須花大力氣理順各級職能，做到上下銜接，同級權(quán)責(zé)范圍明確，避免多頭管理、重復(fù)管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發(fā)，建立快捷有效的房地產(chǎn)權(quán)證、查封抵押登記電腦查詢系統(tǒng)，避免一房多賣、一房多抵的現(xiàn)象發(fā)生，構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機制。

4、提高購房者的法律意識。在房地產(chǎn)交易火暴的今天，因為購房被騙的乏其人。為了能防止不法開發(fā)商行騙，除了在思想上提高警惕，還要有自我保護意識。