一、房屋租賃糾紛有哪些表現(xiàn)形式

（一）承租人不履行合同，長期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。當(dāng)事人欠租金從幾千元到數(shù)十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業(yè)并不少見。發(fā)生這類糾紛的原因，與經(jīng)濟(jì)泡沫破滅關(guān)系極大。1997年的金融風(fēng)暴，不但狠狠地打擊了香港經(jīng)濟(jì)中的泡沫萬分，而且對深圳經(jīng)濟(jì)的影響也非常大。它使為數(shù)甚多的寄生于泡沫經(jīng)濟(jì)之上的企業(yè)和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生負(fù)增長。而這些企業(yè)和個(gè)人又基本上是租賃房屋進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、辦公，甚至居住的。隨之發(fā)生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛。

（二）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數(shù)不少。如八卦嶺、上步、車公廟等工業(yè)區(qū)，原房屋使用功能絕大多數(shù)是廠房，但現(xiàn)在實(shí)際上絕大部分已改變?yōu)樯虡I(yè)用途。其中未經(jīng)審批業(yè)主或承租人擅自改變用途的占有相當(dāng)大的比例。這類房屋進(jìn)入租賃市場后，極易發(fā)生租賃糾紛。

（三）不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏法律知識，或怕麻煩、圖簡便，特別是農(nóng)村股份公司的村民出租房屋時(shí)，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。

（四）為逃避管理和偷逃稅、費(fèi)而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯(lián)營、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理和法律，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護(hù)。

（五）專業(yè)市場欠租金戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。一些經(jīng)營虧本或獲利較少的承租人，為了堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，即少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主（承租人）以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。

二、處理房屋租賃糾紛的原則

處理房屋租賃糾紛案件一般應(yīng)遵循以下原則：

（一）侵權(quán)責(zé)任原則

侵權(quán)責(zé)任原則適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下，私自對租賃房屋進(jìn)行裝修的行為。根據(jù)我國民法規(guī)定，非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，承租人只取得了房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責(zé)令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償責(zé)任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）當(dāng)事人約定原則

該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃房屋進(jìn)行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經(jīng)所有人同意對房屋進(jìn)行裝修屬于合法的添附行為，對裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定的辦法進(jìn)行處理，這是我國民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動(dòng)中的具體適用。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）第八十六條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。

（三）公平合理原則

此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃的房屋進(jìn)行裝修，雙方未對裝修補(bǔ)償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。承租人在取得房屋所有人的同意后對房屋進(jìn)行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費(fèi)用的承擔(dān)問題事先約定且合同屬于正常終止，實(shí)踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（四）違約過錯(cuò)責(zé)任原則

承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)行為，可能造成另一方當(dāng)事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據(jù)我國民法通則第六十一條之規(guī)定，民事行 蝗啡銜無效或者被撤銷的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失。因此實(shí)踐中處理這一類型糾紛應(yīng)適用過錯(cuò)原則。在房屋租賃合同中，承租人對租用房屋進(jìn)行裝修是以房屋所有權(quán)人同意為前提條件的，房屋一經(jīng)裝修，必然就存在著雙方當(dāng)事人對裝修的責(zé)任承擔(dān)問題，而并非一方當(dāng)事人的違約過錯(cuò)行為引起。實(shí)際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對租用的房屋進(jìn)行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎(chǔ)的，但是，房屋裝修并非租賃合同成立的必然產(chǎn)物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說，在整個(gè)租賃合同中，房屋裝修的權(quán)利義務(wù)既作為合同的一部分又相對獨(dú)立于房屋租賃關(guān)系而存在，這是物的添附在合同中體現(xiàn)出來的特殊性。一方當(dāng)事人只有違反了房屋裝修的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才會導(dǎo)致另一方當(dāng)事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過錯(cuò)責(zé)任原則。